موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

در اجرای دستور فروش ملک مشاع به شماره دادنامه 140368390018392681 صادره از شعبه 209 دادگاه عمومی حقوی مجتمع قضایی شهید مفتح تهران خواهان خانم زینب السادات اقامیری فرزند سیدرضا با کد ملی شماره 0440424471 و خواندگان بانک مسکن با شناسه ملی 10100830792 و آقای محمدرضا هدایتی فرزند مجید با کد ملی شماره 0017531731 به خواسته دستور فروش 3 دانگ از 6 دانگ مشاع پلاک ثبتی شماره 62247 فرعی از 2 اصلی که پس از وصول در اجرای احکام و ثبت به کلاسه 0400131 موضوع به کارشناسی ارجاع و نظریه کارشناسی طی دو مرحله واصل و مصون از تعرض مانده و به شرح ذیل است:   با سلام و احترام بازگشت به ابلاغ الکترونیک اجرای قرار کارشناسی به شماره 140468100006401139 مورخ 1404/02/02 در پرونده اجرایی به شماره بایگانی 0400131 نزد آن شعبه محترم در خصوص دعوی خانم زینب السادات اقامیری به طرفیت بانک مسکن و آقای محمدرضا هدایتی مبنی بر دستور فروش ملک مشاع و عطف به قرار کارشناسی شماره 140468440000215122 مورخ 1404/02/02 در خصوص کارشناسی و ارزیابی شش دانگ عرصه و اعیان یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی شماره 62247 فرعی از 2 اصلی قطعه 24 تفکیکی مفروز و مجزی شده از 34644 فرعی از اصلی مذکور بخش 10 حوزه ثبت ملک رودکی تهران استان تهران به مساحت 83.91 متر مربع واقع در سمت جنوب غربی طبقه سوم به نشانی تهران بلوار تهرانسر خیابان نیلگون خیابان سعادت انتهای کوچه بن بست ارمغان پلاک 26 ورودی غربی واقع در جنوب غربی طبقه سوم واحد شماره 12 ضمن مطالعه پرونده و ملاحظه تصویر اسناد و مدارک ابرازی و مضبوط در پرونده اینجانب در تاریخ 1402/02/08 در معیت و راهنمایی نمایندگان خواهان و خوانده اقدام به بازدید از محل آپارتمان به نشانی مذکور نموده که پس از بررسی ها و تحقیقات میدانی نظریه کارشناسی به شرح ذیل تقدیم می‌گردد   ​ الف- تصویر کروکی و مختصات جغرافیایی محل وقوع ملک- پیوست 1   ب- مستندات و مدارک ابرازی و مضبوط در پرونده   ب-1 مشخصات ثبتی ملک مطابق تصویر اسناد مالکیت تک برگی ابرازی مشخصات ثبتی ملک عبارت است از   عرصه و اعیان یک دستگاه آپارتمان مسکونی وضعیت خاص طلق به پلاک ثبتی شماره 62247 فرعی از 2 اصلی قطعه 24 تفکیکی مفروز و مجزی شده از 34644 فرعی از اصلی مذکور بخش 10 حوزه ثبت ملک رودکی تهران استان تهران به مساحت 83.91 متر مربع هشتاد و سه متر و نود و یک دسیمتر مربع واقع در سمت جنوب غربی طبقه سه که مقدار 2.86 متر مربع آن سطح بالکن است بانضمام پارکینگ مسکونی قطعه 37 تفکیکی به مساحت 10.75 متر مربع واقع در سمت شرقی زیرزمین یک و  بانضمام انباری مسکونی قطعه 23 تفکیکی به مساحت 2.53 متر مربع واقع در سمت جنوبی زیرزمین یک با قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن و عرصه ملک زمین طلق پلاک 34644 فرعی از 2 اصلی بخش 10 به مساحت 1184 متر مربع که مطابق صورتمجلس تفکیکی با شماره رایانه 139820401045000409 مورخ 1398/06/04 اجرای مقررات شده است با محدودیت دفتر املاک رهنی شماره 236117 مورخ 1401/07/24 دفتر خانه اسناد رسمی شماره 30 شهر تهران استان تهران به نفع بانک مسکن برای مدت 144 ماه ثبت شده است.   با حدود آپارتمان و پارکینگ و انباری به شرح اسناد مالکیت با مشخصات مالکیت به شرح ذیل   1- مالکیت خانم زینب السادات اقامیری فرزند سید رضا به میزان مالکیت سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان به مستند مالکیت انتقال قطعی شماره 236116 مورخ 1401/07/24 دفترخانه اسناد رسمی شماره 30 شهر تهران استان تهران  مورد معامله بیع شرط می باشد موضوع سند مالکیت از نوع اصلی به شماره چاپی 442554 سری و سال 1400 که ذیل شماره دفتر الکترونیکی 140120301045053446 ثبت و صادر شده است.   2- مالکیت آقای محمدرضا هدایتی فرزند مجید به میزان مالکیت سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان به مستند مالکیت انتقال قطعی شماره 236116 مورخ 1401/07/24 دفترخانه اسناد رسمی شماره 30 شهر تهران استان تهران مورد معامله بیع شرط می باشد موضوع سند مالکیت از نوع اصلی به شماره چاپی 442555 سری و سال 1400 که ذیل شماره دفتر الکترونیکی 140120301045053443 ثبت و صادر شده است.   ب-2 مشخصات تصویر پایانکار ساختمان   گواهی پایانکار ساختمان به شماره 212067350 مورخ 1398/05/02 با توجه به پروانه شماره 210010628 مورخ 1393/03/19 برای ساختمان احداثی بر روی عرصه به پلاک ثبتی 34644 فرعی از 2 اصلی به مساحت زمین طبق سند و موجود و ملاک تراکم هر سه 1184 متر مربع و مساحت پس از اصلاحی 1175.45 متر مربع از شمال مجاور به گذر اصلاحی به عرض 12 متر در پهنه R122 با اسکلت بتنی در مرحله اتمام ساختمان در 7 طبقه مشتمل بر زمین شامل 40 واحد انبار مسکونی و 22 واحد پارکینگ مسکونی و طبقه همکف شامل 23 واحد پارکینگ مسکونی و لابی و نمازخانه و سرویس بهداشتی و طبقات اول الی پنجم هر کدام شامل 8 واحد مسکونی مجموعا شامل 40 واحد مسکونی و طبقات شامل راه پله و 2 دستگاه آسانسور و محوطه مشاعی و 2 لابی با مساحت زیربنای کل 5475.78 متر مربع صادر شده است.   ج- شرح مشاهدات و مشخصات ساختمان و آپارتمان: حسب بازدید انجام شده ملک مورد تعرفه یک دستگاه آپارتمان واقع در سمت جنوب غربی طبقه سوم بلوک غربی از یک ساختمان 7 طبقه مشتمل بر زیرزمین شامل تعدادی پارکینگ و انباری و طبقه همکف شامل اتاق سرایداری و تعدادی پارکینگ با دسترسی به حیاط مشاعی در جنوب عرصه و طبقات اول الی پنجم هر کدام شامل هشت واحد (چهار واحد در بلوک غربی و چهار واحد در بلوک شرقی در هر طبقه با راه پله و آسانسور مستقل دسترسی به طبقات در دو بلوک) مجموعا شامل 40 واحد مسکونی با نمای شمالی و جنوبی با پوشش سنگ و قدمت حدودا 9 ساله با اسکلت بتنی و بر روی زمین با موقعیت جنوبی نسبت به گذر مجاور و از سمت گذر دارای یک درب پارکینگ اتوماتیک ورود به طبقه همکف و رمپ منتهی به زیرزمین و درب نفررو ورود به لابی منتهی به راه پله و آسانسور دسترسی به طبقات با سیستم درب باز کن تصویری مشاهده گردید. پوشش کف و دیوار کلیه مشاعات ساختمان از سنگ رویت گردید. آپارتمان مورد تعرفه با درب ورودی ضد سرقت و پنجره های یو پی وی سی با شیشه دو جداره و شامل 2 اتاق خواب با کمد دیواری با پنجره و تامین نور اتاق ها از نمای جنوبی ساختمان و دسترسی یک اتاق به بالکن و سرویس حمام با توالت فرنگی و روشویی و سرویس توالت ایرانی مستقل با روشویی و پوشش کف و دیوار سرویس ها از سرامیک و کاشی و آشپزخانه باز با کابینت ام دی اف با پنحره و تامین نور از نمای غربی ساختمان و هال پذیرایی با پنجره و نور از نمای غربی ساختمان مشاهده گردید. پوشش کف آپارتمان از سرامیک و پوشش دیوار ها از ترکیب رنگ آمیزی و کاغذ دیواری و سیستم گرمایش پکیج منصوب در بالکن با رادیاتور و سرمایش با کولر آبی و آپارتمان دارای انشعاب برق و گاز اختصاصی و برق و آب مشترک رویت گردید. طبق اظهارات بهره بردار فعلی در زمان بازدید آپارتمان مورد بهره برداری مسکونی توسط احدی از مالکین آقای محمدرضا هدایتی است.   پیوست 2- تصاویر ملک   د-حدود و شرایط کارشناسی   لازم به ذکر است با افزایش غیر متعارف و نوسانات شدید قیمت ها از جمله مسکن و مستغلات و عدم ثبات قیمت­ها ارزیابی انجام شده بر اساس نرخ رایج در منطقه و بررسی های کارشناسانه در مقطع زمانی حال انجام گرفته است. آثار مالی ناشی از مسائل قضایی و حقوقی و مالی از جمله ترهین و توثیق و یا توقیف در این گزارش ملحوظ نگردیده است. این ارزیابی درصورت عدم وجود موانع قضایی و حقوقی و قانونی جهت انتقال اسناد مالکیت به نام شخص ثالث حقیقی و حقوقی انجام پذیرفته و این ارزیابی درصورت عدم وجود بدهی مالک و یا مالکین به اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث تهیه گردیده است و قبل از انجام هر گونه عملیات حقوقی و مالی و قانونی اخذ استعلام از ارگان ها و سازمان های ذیربط از جمله شهرداری و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور الزامیست و این ارزیابی صرفا در جهت ارجاع امر کارشناسی صادره از شعبه اول اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی شهید مفتح تهران موضوعیت دارد و قابل استناد در محاکم و مراجع دیگر نیست و در صورتی که پس از ارائه این نظریه مدارک و اطلاعات قابل اتکای دیگری ارائه شود و یا مستندات قابل پذیرش مغایر با موارد ذکر شده در این نظریه ارائه گردد به نحوی که در نتیجه گیری حاصله موثر واقع شود پس از ابلاغ موضوع و انجام بررسی های لازم و حفظ مبانی کلی این گزارش قابلیت بازنگری را خواهد داشت. نظریه حاضر فارغ از اظهارنظر در خصوص صحت و سقم اظهارات و اصالت مدارک صورت گرفته و بررسی این موارد خارج از صلاحیت کارشناسی اینجانب بوده و مسئولیت ناشی از هر گونه جعل و مخدوش بودن یا نابرابری تصاویر مدارک ابرازی با نسخ اصلی، متوجه ارائه‌کننده اسناد، مدارک و دلایل می‌باشد.   هـ - نظریه کارشناسی   ارزش شش دانگ عرصه و اعیان یک دستگاه آپارتمان مسکونی وضعیت خاص طلق به پلاک ثبتی شماره 62247 فرعی از 2 اصلی قطعه 24 تفکیکی مفروز و مجزی شده از 34644 فرعی از اصلی مذکور بخش 10 حوزه ثبت ملک رودکی تهران استان تهران به مساحت 83.91 متر مربع هشتاد و سه متر و نود و یک دسیمتر مربع واقع در سمت جنوب غربی طبقه سه با قدرالسهم قانونی از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات و لواحق موصوفه و متصوره منجمله پارکینگ و انباری به آدرس صدرالاشاره با در نظر گرفتن مندرجات این نظریه و تصویر اسناد ارائه شده و درصورت عدم بدهی ناشی از رابطه موجر و مستاجر و در صورت عدم وجود معارض و قابلیت انتقال به غیر با توجه به وضعیت کمّی و کیفی آن و با در نظر گرفتن اهم جهات مؤثر در تعیین ارزش روز آن‌ و وضعیت حاکم بر بازار ملک و موقعّیت و منطقه وقوع و قدمت و کیفیت ساخت بنا و صرف نظر از احراز مالکیت و اصالت اسناد ابرازی و انتساب آن به اشخاص حقیقی و حقوقی و بدون در نظر گرفتن سوابق ثبتی مانند مصادره ­ای بودن و تعهدات و دیونی که ممکن است وجود داشته باشد و در نهایت در صورتی که خریدار در زمان تحویل این آپارتمان در وضع موجود نیاز به پرداخت دیگری به اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث نداشته باشد، صرفاً در پاسخ به درخواست کارشناسی صدرالاشاره به صورت تخلیه به قیمت روز به نظر اینجانب برابر با مبلغ 67.000.000.000 ریال معادل شش میلیارد و هفتصد میلیون تومان برآورد و اعلام می­گردد.   با سلام و احترام بازگشت به ابلاغ الکترونیکی ارائه نظریه تکمیلی کارشناس به شماره 140468100038010714 مورخ 1404/05/26 در پرونده اجرایی به شماره بایگانی 0400131 نزد آن شعبه محترم (موضوع دعوی زینب السادات اقامیری به طرفیت بانک مسکن و آقای محمدرضا هدایتی مبنی بر دستور فروش ملک مشاع) با متن "نظر به اینکه در پرونده کلاسه فوق به عنوان کارشناس انتخاب شده اید، لذا نسبت به ارائه نظریه تکمیلی کارشناس با رعایت کامل بند بند ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی (با توجه به عودت پرونده از واحد مزایده بدلیل عدم رعایت ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی و بند های ذیل ماده مذکور) به قید فوریت و نهایت ظرف مدت 5 روز کاری نسبت به ارائه نظریه تکمیلی کارشناسی اقدام فرمایید."   ضمن مطالعه و بررسی مجدد پرونده و پس از حضور اینجانب در دفتر آن مقام محترم قضایی و بهره‌مندی از راهنمایی و ارشاد قضایی در خصوص موضوع مطروحه و پیرو نظریه های کارشناسی تقدیمی اینجانب به کد رهگیری 1404220756446661 مورخ 1404/02/19 در خصوص کارشناسی و ارزیابی شش دانگ عرصه و اعیان یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی شماره 62247 فرعی از 2 اصلی قطعه 24 تفکیکی مفروز و مجزی شده از 34644 فرعی از اصلی مذکور بخش 10 حوزه ثبت ملک رودکی تهران استان تهران به مساحت 83.91 متر مربع واقع در سمت جنوب غربی طبقه سوم به نشانی تهران بلوار تهرانسر خیابان نیلگون خیابان سعادت انتهای کوچه بن بست ارمغان پلاک 26 ورودی غربی واقع در جنوب غربی طبقه سوم واحد شماره 12   و با عنایت به متن ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی  "ماده 138 - در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریح شود: 1-نام و نام خانوادگی صاحب ملک. 2-محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین این که ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است. 3-تعیین این که ملک ثبت شده است یا نه. 4-تعیین این که ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره. 5-تصریح به این که ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود. 6-تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند. 7-قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود. 8-ساعت و روز و محل مزایده."   ضمن تاکید بر به قوت بودن کلیه مفاد و مندرجات نظریه کارشناسی تقدیمی فوق الذکر باستحضار می رساند تمام موارد مورد نیاز دادورز محترم جهت تنظیم آگهی فروش وفق ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی در نظریه کارشناسی تقدیمی رعایت شده و در خصوص رعایت بند 4 ماده 138 فوق لازم به توضیح است که   در انتهای بند ج نظریه کارشناسی تقدیمی قید شده است که " طبق اظهارات فرد حاضر در زمان بازدید، آپارتمان مورد بهره برداری مسکونی احدی از مالکین آقای محمدرضا هدایتی است." ضمن اینکه هیچ‌گونه مدرکی دال بر سکونت استیجاری بهره‌بردار فعلی از جمله اجاره‌نامه به اینجانب ارائه نگردید   باتوجه به مراتب فوق وقت مزایده مورخ  ساعت  الی  صبح تعیین و محل برگزاری مزایده: سامانه تدارکات الکترونیک دولت www.setadiran.ir می باشد. متقاضیان شرکت کننده در مزایده می توانند 5 روز قبل از موعد مزایده به واحد مزایده اجرای احکام مجتمع قضایی شهید مفتح مراجعه تا موجبات بازدید از مال مورد مزایده در ساعات اداری فراهم گردد. ضمنا"کلیه هزینه های مربوط به انتقال سند و . . . برعهده خریدار می باشد. ( لازم به ذکر است که استرداد قبض سپرده مذکور به شرکت کننده پس از ده روز انجام می شود )

شماره پرونده: 140368920006646814