موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

بسمه تعالی   مزایده نوبت اول   فروش  شش دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی این واحد، 42956 فرعی از 2426 اصلی، به عنوان قطعه پنجم تفکیکی، مفروز و مجزا شده از پلاک 4382 فرعی از اصلی مذکور، در حوزه ثبتی یافت‌آباد استان تهران  به آدرس تهران- جوادیه خیابان دارابی  کوچه شهید بابک مومنی- بن بست 66- پلاک 2- طبقه دوم  شماره  بایگانی 0401527 /ج  شعبه اول اجرا ی احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت خواهان   محمود ندرزاده فرزند محمد باکد ملی 0057483388 ت ت 1350/11/07 تاریخ کارشناسی 1405/02/19 خوانده :: اکرم ندرزاده فرزند محمد ، ...   گردشکار:خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم که پس از ارجاع به این شعبه وثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق العاده/مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی اعلام ومبادرت به صدور رای می نماید.                                                " رای دادگاه" درخصوص درخواست خواهان : آقای محمود ندرزاده به طرفیت خوانده : خانم اکرم ندرزاده به خواسته دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی 42956  فرعی از 2426 مفروز در بخش 10 تهران دادگاه با ملاحظه اوراق و محتویات پرونده دادخواست تقدیمی رونوشت مصدق اسناد و مدارک ابرازی از جمله سند مالکیت ملک موضوع دادخواست و پاسخ استعلام ثبتی که حاکی از مالکیت مشاعی طرفین دارد و با توجه به تصمیم واحد ثبتی به شماره 5741 مورخه 1404/2/21مبنی بر غیر قابل افراز بودن موضوع دادخواست مستندا به ماده 1 و4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی و مواد 90و10 آیین نامه مربوط  دستور فروش ملک موضوع دادخواست صادر و اعلام می گردد.تصمیم دادگاه قطعی است / ریاست محترم شعبه اول اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی  بعثت تهران   با عرض سلام و ادب   موضوع: تقدیم نظریه کارشناسی در خصوص ارزیابی ملک موضوع پرونده کلاسه 0401527 - دعوای مطروحه از سوی خواهان آقای محمود  ندرزاده   احتراماً، عطف به پرونده قضایی به شماره بایگانی 0401527 و پیرو ابلاغ رسمی واصله مبنی بر اجرای مفاد تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری، اینجانب کارشناس منتخب دادگاه، پس از دریافت قرار کارشناسی، انجام بررسی‌های میدانی جامع و مطالعه دقیق کلیه اسناد و مدارک ابرازی، نظریه کارشناسی خود را در خصوص تعیین ارزش روز ملک موضوع دعوا، به شرح مندرج در این گزارش، به استحضار عالی می‌رسانم.   پیش از ورود به مباحث فنی ارزیابی، ضروری است توضیحاتی در خصوص شرایط خاص و استثنایی حاکم بر بازار مسکن در مقطع زمانی انجام این کارشناسی به محضر آن مقام محترم قضایی تقدیم گردد، چه اینکه این شرایط به نحو مستقیم بر روش‌شناسی و نتایج ارزیابی تأثیرگذار بوده است.   در این مقطع زمانی، بازار مسکن در سراسر کشور به‌ویژه در کلانشهر تهران، متأثر از دو عامل هم‌زمان و هم‌افزا قرار دارد: از یک سو، آغاز سال جدید و جابجایی‌های فصلی مرتبط با آن، و از سوی دیگر، قرارگیری در فضای اقتصادی ناشی از شرایط دفاعی کشور و تنش‌های بین‌المللی، که مجموعاً موجب بروز التهاب شدید و بی‌سابقه‌ای در بازار معاملات ملکی شده است.   برخلاف رویه معمول و عرف متعارف بازار مسکن که در آن قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی مشابه از انسجام و همگنی نسبی برخوردار است و اختلاف قیمت بین معاملات مشابه در محدوده قابل قبولی باقی می‌ماند، در حال حاضر ناهمگنی فزاینده‌ای در عرضه‌های قیمتی مشاهده می‌گردد. هر یک از فروشندگان، متناسب با پیش‌بینی‌های شخصی و تحلیل‌های غیرکارشناسانه خود از روند آتی بازار، قیمت‌های متفاوتی ارائه می‌دهند و اجماعی درباره قیمت پایه واقعی وجود ندارد.   علت اصلی این پدیده، تورم شدید و روزافزون اقتصادی ناشی از شرایط سیاسی-نظامی حاکم است که به افزایش انتظارات تورمی در میان فعالان بازار مسکن دامن زده و منجر به رشد فزاینده و نامتوازن قیمت‌ها شده است. در چنین شرایطی، قیمت‌گذاری صرفاً بر مبنای تحلیل داده‌های تاریخی و مقایسه‌ای امکان‌پذیر نبوده و اعمال قضاوت تخصصی کارشناس از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.   لازم به تأکید است که ارزش اعلامی در این گزارش، قیمت پایه جهت برگزاری تشریفات مزایده بوده و ناظر بر همین مقطع زمانی مشخص می‌باشد. با عنایت به نوسانات شدید و شرایط ویژه اقتصادی توصیف‌شده، امکان تغییر قیمت‌ها پس از صدور این نظریه وجود دارد و قیمت‌گذاری اعلامی به هیچ عنوان برای دوره‌های زمانی آتی الزام‌آور نمی‌باشد.   ملک مورد ارزیابی در نشانی تهران، محله جوادیه، کوچه شهید بابک مؤمنی، بن‌بست 66، پلاک 2، طبقه دوم واقع شده است. محله جوادیه از محلات قدیمی و شناخته‌شده جنوب تهران به شمار می‌رود که در حوزه ثبتی یافت‌آباد قرار دارد. این محدوده از مناطق متراکم مسکونی-تجاری پایتخت بوده و دارای دسترسی مناسب به معابر اصلی و خدمات شهری است. ارزیابی موقعیت مکانی ملک از جمله عوامل تأثیرگذار در تعیین ارزش نهایی مورد توجه قرار گرفته است.   بررسی دقیق سوابق ثبتی و اسناد رسمی ملک مبین آن است که پلاک ثبتی این واحد، 42956 فرعی از 2426 اصلی، به عنوان قطعه پنجم تفکیکی، مفروز و مجزا شده از پلاک 4382 فرعی از اصلی مذکور، در حوزه ثبتی یافت‌آباد استان تهران به ثبت رسیده است. این اطلاعات از طریق مطالعه سند مالکیت رسمی احراز گردیده است.   سند مالکیت تک‌برگ با شماره سریال 728161 سری ب سال 1403، مورخ نوزدهم فروردین ماه 1404، حاکی از آن است که شش سهم مشاع از هفت سهم عرصه و اعیان این واحد آپارتمانی در مالکیت خواهان محترم، جناب آقای محمود ندرزاده قرار دارد. این ساختار مالکیتی مشاعی از منظر حقوق ثبتی حائز اهمیت بوده و در روند ارزیابی مورد توجه واقع شده است. یک سهم باقی‌مانده از هفت سهم کل در اختیار شریک مشاعی دیگری قرار دارد که جزئیات آن از سند مالکیت مستخرج است.   مساحت ثبتی واحد آپارتمانی 83/51 مترمربع می‌باشد که از این میزان، 3/05 مترمربع سطح بالکن محاسبه شده است. نکته مهم و قابل توجه آن است که بنا به اصلاحیه‌های آتی معبر، 10/05 مترمربع از مساحت کل واحد در آینده در مسیر گذر عمومی قرار خواهد گرفت. این کاهش آتی در مساحت، یکی از عوامل مؤثر بر ارزش‌گذاری بوده و در محاسبات نهایی مدنظر قرار گرفته است. همچنین یک واحد انباری به عنوان ملحقه در ذیل همین سند درج گردیده که ارزش آن در نظریه نهایی لحاظ شده است.   بررسی گواهی پایان کار ساختمانی صادره از شهرداری منطقه شانزده تهران به شماره 162057136 مورخ دوم آذرماه 1387، مبین آن است که مجموعه ساختمانی موضوع ارزیابی، به شکل قانونی و با اخذ مجوز رسمی از مراجع ذی‌صلاح شهری احداث گردیده است. این امر از منظر حقوقی و ارزش‌گذاری از اهمیت بسزایی برخوردار است، چه اینکه وجود پایان کار معتبر، از هرگونه ایراد قانونی نسبت به بنا جلوگیری نموده و بر ارزش معاملاتی ملک تأثیر مستقیم دارد.   مشخصات اصلی مجموعه بر اساس گواهی پایان کار به شرح ذیل می‌باشد: ساختمان در چهار طبقه احداث گردیده و مجموع مساحت بنای مجاز 369/52 مترمربع است. مساحت عرصه که در اصل 144 مترمربع بوده، در پی اعمال اصلاحی شهرداری به 111/44 مترمربع کاهش یافته است. این کاهش مساحت عرصه، از منظر ارزیابی، تأثیری بر ارزش واحدهای اعیانی تفکیک‌شده ندارد و در محاسبات ارزش‌گذاری این واحد مستقیماً اعمال نمی‌گردد.   توزیع کاربری در این مجموعه بر اساس مجوزهای رسمی شهرداری چنین است: زیرزمین به کاربری انباری اختصاص یافته و مشتمل بر سه واحد انباری مجزاست. طبقه همکف دارای کاربری مختلط تجاری و مسکونی بوده و دو باب واحد تجاری و یک واحد مسکونی در آن احداث شده است. دو طبقه فوقانی (اول و دوم) هر یک مشتمل بر یک واحد مسکونی مستقل می‌باشند که واحد موضوع کارشناسی در طبقه دوم قرار دارد.   صورت‌مجلس تفکیکی شماره 524 مورخ سوم خردادماه 1388، مؤید تفکیک این مجموعه از شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت 144 مترمربع به پلاک ثبتی 4382 فرعی از 2426 اصلی واقع در بخش ده تهران می‌باشد. عرصه مورد تفکیک پس از اعمال اصلاحیه شهرداری به مساحت 127/44 مترمربع تقلیل یافته که از این میزان، 16 مترمربع در آینده در مسیر گذر عمومی قرار خواهد گرفت. بررسی صورت‌مجلس تفکیکی نشان می‌دهد که تفکیک بر اساس ضوابط جاری انجام پذیرفته و هریک از واحدهای تفکیکی دارای مشخصات و حدود معین می‌باشند.   بازدید حضوری از ملک نشان می‌دهد که نمای خارجی ساختمان از کیفیت نسبتاً مناسبی برخوردار است. قسمت‌های شمالی و شرقی نما با سنگ گرانیت پوشانده شده که از ماندگاری و زیبایی بیشتری برخوردار است، در حالی که نمای جنوبی با سنگ معمولی پوشش یافته است. راه‌پله مشترک و فضاهای عمومی ساختمان تا ارتفاع 1/80 متر با سنگ کار شده‌اند که نشانگر رعایت حداقل استانداردهای ساخت در زمان احداث بنا می‌باشد.   واحد مسکونی موضوع ارزیابی در طبقه دوم، مشتمل بر فضاهای پذیرایی، آشپزخانه، دو اتاق خواب، بالکن، سرویس بهداشتی و حمام می‌باشد. از منظر مشخصات معماری داخلی، کف فضاهای داخلی با سرامیک پوشش یافته و دیوارها با اندود گچ و رنگ‌آمیزی تکمیل شده‌اند. این نوع پوشش‌بندی نشان‌دهنده احداث ساختمان در دوره‌ای است که استفاده از سرامیک به عنوان کفپوش رایج بوده است.   درب ورودی واحد از جنس چوب و پنجره‌ها از نوع فلزی هستند که با توجه به عمر ساختمان (احداث پیش از سال 1387، قابل انتظار است. واحد مجهز به کابینت آشپزخانه و کمد دیواری بوده که جزء تجهیزات ثابت ملک محسوب می‌گردند. کف و دیواره‌های سرویس‌های بهداشتی تا سطح سقف با سرامیک و کاشی پوشانده شده‌اند که از نظر بهداشتی استاندارد قابل قبولی را نشان می‌دهد.   از منظر سیستم‌های تأسیساتی، سرمایش واحد از طریق کولر آبی تأمین می‌گردد. پوشش بام از نوع ایزوگام است که در زمان احداث یکی از روش‌های متداول عایق‌بندی بوده است. اشتراک آب و گاز به صورت مشترک (با سایر واحدهای ساختمان) و اشتراک برق به صورت اختصاصی برای این واحد تأمین می‌گردد. وجود کنتور برق اختصاصی از مزایای این واحد به شمار می‌رود، چه اینکه استقلال در مصرف انرژی الکتریکی را فراهم می‌آورد.   در مجموع، وضعیت فیزیکی واحد با در نظر گرفتن تاریخ احداث ساختمان در سال 1387، در حد متعارف و قابل قبول ارزیابی می‌گردد. فرسودگی طبیعی ناشی از گذشت زمان در بعضی قسمت‌ها محسوس بوده، لیکن بنیاد ساختمان و مشخصات اساسی آن در وضعیت مناسبی قرار دارد.   این بخش از گزارش به منظور شفافیت حرفه‌ای و تعریف دقیق حدود مسئولیت کارشناس منتخب تنظیم می‌گردد. تصریح می‌شود که راستی‌آزمایی صحت، اعتبار و اصالت کلیه اسناد و مدارک ابرازی، به موجب اصول حاکم بر حرفه کارشناسی، بر عهده ارائه‌دهنده مدارک — در این پرونده خواهان محترم — بوده و هیچ‌گونه مسئولیت حقوقی یا حرفه‌ای ناشی از عدم صحت احتمالی اسناد، متوجه کارشناس منتخب نمی‌باشد.   نظریه حاضر مبتنی بر اطلاعات و مدارکی است که تا تاریخ تنظیم این گزارش در اختیار کارشناس قرار داشته است. چنانچه پس از تسلیم این گزارش به مرجع قضایی، اسناد، مدارک یا اطلاعات جدیدی ارائه گردد که در نتیجه ارزیابی مؤثر باشد، بازنگری در نظریه کارشناسی، با اخذ مجوز از مرجع قضایی ذی‌صلاح، بلامانع خواهد بود.   همچنین، با توجه به شرایط استثنایی بازار مسکن که در بخش دوم این گزارش به تفصیل تشریح گردید، ارزش اعلامی صرفاً معطوف به تاریخ بازدید و تنظیم این نظریه بوده و تعمیم آن به زمان‌های آتی یا سابق، از محدوده اعتبار حرفه‌ای این گزارش خارج است.   ارزیابی ارزش روز این ملک پس از بررسی جامع و همه‌جانبه عوامل مؤثر صورت پذیرفته است. این عوامل عبارتند از:   موقعیت مکانی و دسترسی: قرارگیری ملک در محله جوادیه و دسترسی آن به معابر اصلی، خطوط حمل‌ونقل عمومی و مراکز خدماتی.   مساحت و پلان معماری: مساحت ثبتی 83/51 مترمربع با توزیع مناسب فضاهای داخلی شامل پذیرایی، آشپزخانه و دو اتاق خواب.   عمر بنا و کیفیت ساخت: با توجه به تاریخ احداث (پیش از سال 1387)، بنا دارای عمر حدود 17 سال بوده که در ارزیابی مستهلک‌سازی اعیانی لحاظ شده است.   ضوابط ثبتی و حقوقی: وجود سند مالکیت رسمی، گواهی پایان کار معتبر و صورت‌مجلس تفکیکی منظم، از مزایای حقوقی این ملک به شمار می‌روند.   تأثیر کاهش مساحت آتی: قرارگیری 10/05 مترمربع از بنا در مسیر اصلاحی آتی، از عوامل کاهنده ارزش در نظریه نهایی بوده است.   قیمت‌های معاملاتی منطقه: تحقیقات میدانی در محدوده جغرافیایی ملک و بررسی قیمت‌های جاری واحدهای مشابه در پیرامون ملک، مبنای مقایسه‌ای ارزیابی را فراهم آورده است..   وضعیت دسترسی و ترافیک محدوده: از جمله عوامل تأثیرگذار در ارزیابی این ملک، وضعیت دسترسی و ترافیک محدوده مورد نظر می‌باشد. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که ملک موضوع کارشناسی در مجاورت یکی از محورهای شلوغ بازار قرار گرفته و دسترسی به آن در ساعات اوج ترافیک با دشواری همراه است.و تردد وسایل نقلیه به‌ویژه در ساعات شلوغی بازار به سهولت میسر نمی‌باشد. این محدودیت دسترسی، اثر کاهنده‌ای بر ارزش معاملاتی ملک داشته و در تعیین قیمت نهایی مورد لحاظ قرار گرفته است.   نظریه نهایی کارشناس   پس از انجام کلیه بررسی‌های میدانی، تحقیقات بازاری، مطالعه اسناد و مدارک ابرازی و سنجش دقیق تمامی عوامل مؤثر در ارزیابی، و با صرف‌نظر از هرگونه دیون احتمالی، تعهدات، بازداشت‌ها، تعارضات سندی، بدین‌وسیله نظریه نهایی این کارشناس به شرح ذیل اعلام می‌گردد   56٬250٬000٬000 ریال معادل: پنجاه و شش میلیارد و دویست و پنجاه میلیون ریال تعیین و اعلام می‌گردد   حالیه مقررگردیده حالیه مقررگردیده  ملک صدرالذکر در تاریخ  1405/03/17  برابر با شنبه    از ساعت8 صبح  لغایت 12 ظهر  از طریق  مزایده از طریق سامانه setadiran    مزایده بفروش برسد.   از طریق مزایده در محل اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی بعثت اتاق مزایده بفروش برسد. مزایده از قیمت پایه کارشناسی مبلغ 56٬250٬000٬000 ریال ارزیابی شروع و به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود . مبلغ ده درصد از ثمن فروش نقدا"فی المجلس از خریدار اخذ و الباقی ثمن می بایست ظرف یکماه از سوی خریدار به این اجرا تودیع گردد در صورت عدم پرداخت الباقی ثمن مزایده تجدید و مبلغ ده درصد ثمن پرداخت شده پس از کسر هزینه های اجرایی بنفع صندوق دولت ضبط خواهد شد . کلیه علاقمندان جهت شرکت در مزایده می توانند 5 روز قبل از مزایده به محل اجرای احکام مدنی مجتمع قضائی بعثت تهران مراجعه تا زمینه بازدید آنان ازملک موصوف فراهم گردد .   مزایده از طریق سامانه setadiran    مزایده بفروش

شماره پرونده: 140468920001925236