موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

در خصوص پرونده اجرایی 0200900  له شرکت ساختمانی تواصل   بطرفیت مهرانگیز نادری نبی-سمیه فرزانه-راحیل ارجمندکرمانی- علی شجاع ابیانی-آرمین علی محمدی-محمد فرزانه-حمید بختیاری-رسول فرزانه رضا نعمتی-علی آقاجانی-محمد عنداله-حسین مرعشی کشکوئیه-زهرا فرزانه زینب فرزانه مصطفی صبوری مطلق طوبی مزینانی-جلال موسوی موضوع دستور فروش  ملک مشاع ؛ پلاک ثبتی  بشرح ذیل  از طرف کارشناس محترم  ارزیابی  گردید: احتراما ، در اجرای قرار کارشناسی پرونده با کلاسه اجرائی 0200900 آن شعبه محترم ، بازگشت به ابلاغیه شماره 140268100072868902 ، تاریخ 1402.11.09 ، موضوع دعوی شرکت ساختمانی تواصل ( محکوم له )  با نمایندگی آقای داود راستگو ، با وکالت آقای محمد ورمزیار ، به طرفیت آقای حسین مرعشی کشکوئیه و غیره ( محکوم علیهم ) با وکالت خانم زهره  مفاخری ، موضوع دستور فروش ملک مشاع و ارزیابی ششدانگ ملک پلاک ثبتی 18207 فرعی از 72 اصلی ، قطعه اول تفکیکی ، مفروز و مجزی شده از 2000 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران با توجه به قرار تاریخ 1402.11.09 آن شعبه محترم :  . . . . تا کارشناس منتخب مطابق قرار کارشناسی شماره  ، تاریخ 1402.11.09  ، نسبت به اجرای قرار صادره اقدام و . . . . ، باستحضار میرساند اینجانبان کارشناسان منتخب شعبه ضمن اطلاع از قرار کارشناسی و حضور در دفتر دادگاه محترم و مطالعه مندرجات پرونده و قرار صادره و لایحه اعتراضیه وکلای محترم پرونده به نظریه کارشناسی محترم بدوی ، پس انجام هماهنگیهای لازم در تاریخهای 1402.11.15 و . . . ، در حضور تعدادی از طرفین پرونده و وکلای محترم ایشان و اشخاص حاضر در دو ساختمان شمالی و جنوبی ، از محل وقوع آن در آدرس تعرفه شده : تهران  منطقه 2 شهرداری ، سعادت آباد ، بالاتر از میدان فرهنگ ، بلوار 24 متری ، کوچه یکم غربی ، نبش شمالشرقی خیابان دشت بهشت ، پلاک شهرداری 21 ( دو بلوک ساختمان شمالی بصورت سه طبقه مسکونی به انضمام همکف و . . . . )  و ساختمان جنوبی ( بر کوچه اول غربی ، بصورت نیمه کاره ) ، ملک با کد های شناسائی . . . و  003  54733 ، بازدید بعمل آورده ، ضمن انجام معاینه و ملاحظه طبقات مختلف ساختمان و تحقیقات و بررسیهای میدانی و منطقه ای لازم ، نظریه و گزارش بازدید هیات کارشناسان بشرح و توضیحات ذیل تقدیم حضور می شود : سوابق و مستندات : طبق مندرجات تصویر سند مالکیت دفترچه ای ارائه شده به شماره چاپی 465882 سری الف سال 82 ( مربوط به مالکیت یکی از مالکین به میزان یک سهم مشاع از دوازده سهم مشاع از سه دانگ مشاع ) و همچنین تصویر سند مالکیت دفترچه ای المثنی به شماره چاپی 845186 سری الف سال 85 ( مربوط به سه دانگ مشاع از شش دانگ : قدرالسهم محکوم له ) ، ملک و محل آن عبارتست از : مجموعا  شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت دو هزار و یکصد و شصت و هفت متر و شصت دسیمترمربع ، قطعه اول تفکیکی پلاک 18207 فرعی از 72  اصلی مفروز از پلاک 2000 فرعی از 72  اصلی واقع در سعادت آباد شمیران بخش 11 تهران انتقالی از سازمان مسکن و شهرسازی طبق سند 78697 ، تاریخ 83.08.18 دفترخانه 164 تهران ، بشماره های ثبت 334950 و 334953 ، بتاریخ ثبت چهارم اردیبهشت ماه سال 1384 بنام آقای محمد تقی طهوری و موسسه جهاد تحقیقات و . . . ثبت و صادر شده است و مالکین آن بشرح پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک منطقه سعادت آباد اعلام شده است .  حدود و مشخصات طبق تصاویر اسناد مالکیت : شمالا  بطول 52.60 متر به باقی مانده پلاک قبلی ، شرقا بطول 34 متر به قطعه دوم این تفکیکی ، جنوبا بطول 43.02 متر به خیابان 20 متری ، غربا اول بطول 6 متر ، دوم بطول 8 متر که جنوبی است هر دو قطعه سوم همین تفکیکی ،  سوم 31.82 متر به خیابان 20 متری و چهارم بطول 15.50 متر به زمین متروکه . طبق مندرجات پاسخ استعلام شماره 140285601145007374 ، تاریخ 1402.04.27 اداره ثبت اسناد و  املاک سعادت آباد تهران ، مراتب بازداشت کل شش دانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی شماره 18207 فرعی از 72 اصلی  بخش 11 ناحیه 02 ، به مساحت ( 2167.6 ) دو هزار و یکصد و شصت و هفت متر و شصت دسیمترمربع ، با شماره دفتر بازداشتی الکترونیک 140205801145001158  اعلام شده است . مالکین پلاک ثبتی عبارتند از : خانم زهرا فرزانه ، فرزند رسول ، مالک پانزده صدم سهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، خریدار 0.15 سهم مشاع از یک سهم مشاع از 24 سهم مشاع ،  آقای رضا نعمتی فرزند غلامحسین ، مالک پنج دهم دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان ، خانم طوبی مزینانی ، فرزند محمد ، مالک یک سهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، حق استیفای منافع و فسخ و استرداد و منافع مورد مصالحه مادام العمر برای مصالح محفوظ می باشد . خانم راحیل ارجمند کرمانی فرزند علی ، مالک بیست و پنج صدم دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان ، خانم زینب فرزانه ، فرزند رسول ، مالک پانزده صدم سهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، خریدار 0.15 سهم مشاع از یک سهم مشاع از 24 سهم مشاع ، مورد ثبت شماره 18000 در صفحه 157 ، دفتر 136 دفاتر سعادت آباد ،ناحیه دو حوزه ثبت ملک سعادت آباد تهران ، آقای علی آقاجانی ، فرزند اسحق ، مالک عرصه و اعیان متن سهم : یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ دارای سند مالکیت اصلی با شماره چاپی 465880 ، آقای حسین مرعشی کشکوئیه فرزند کاظم ، مالک بیست و پنج صدم دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان ، حقوقی ، شرکت ساختمانی تواصل ، مالک سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان ، آقای محمد فرزانه ، فرزند رسول ، مالک سه دهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، خریدار 0.3 سهم مشاع از یک سهم مشاع از 24 سهم مشاع ، خانم مهرانگیز نادری نبی ، فرزند حسن ، مالک یک سهم مشاع از بیست و چهار سهم عرصه و اعیان ، متن سهم  یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ ،  خانم سمیه فرزانه ، فرزند رسول ، مالک پانزده صدم سهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، خریدار 0.15 سهم مشاع از یک سهم مشاع از 24 سهم مشاع ، آقای آرمین علی محمدی فرزند ولی اله ، مالک پنج دهم دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان ، آقای جلال موسوی ، مالک یک سهم مشاع از بیست و چهار سهم عرصه و اعیان ، متن سهم  یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ ،  آقای حمید بختیاری ، مالک یک سهم مشاع از بیست و چهار سهم عرصه و اعیان ، متن سهم  یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ ،  مورد ثبت شماره 17999 در صفحه 154 ، دفتر 136 دفاتر سعادت آباد ناحیه دو حوزه ثبت ملک سعادت آباد تهران ،آقای مصطفی صبوری مطلق  فرزند عبداله ، مالک عرصه و اعیان  متن سهم : یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ ، دارای سند مالکیت اصلی با شماره چاپی 465881 ، مورد ثبت شماره 17997 در صفحه 148 ، دفتر 136 دفاتر سعادت آباد ناحیه دو حوزه ثبت ملک سعادت آباد تهران ،آقای محمد عنداله فرزند جواد ، مالک عرصه و اعیان  متن سهم : یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ ، دارای سند مالکیت اصلی با شماره چاپی 465883 ،آقای رسول فرزانه فرزند یدااله ، مالک بیست و پنج صدم سهم مشاع از دوازده سهم عرصه و اعیان ، خریدار 0.25 سهم مشاع از یک سهم مشاع از بیست و چهار سهم دانگ مشاع ، مورد ثبت شماره 17996 در صفحه 145 ، دفتر 136 دفاتر سعادت آباد ناحیه دو حوزه ثبت ملک سعادت آباد تهران ،آقای علی شجاع ابیانی فرزند محمد ، مالک عرصه و اعیان  متن سهم : یک سهم مشاع از دوازده سهم سه دانگ مشاع از شش دانگ ، دارای سند مالکیت اصلی با شماره چاپی 465884 ، طبق قسمتهائی از پاسخ استعلام شماره 140085601145012713 ، تاریخ 1400.07.25 اداره ثبت اسناد واملاک منطقه سعادت آباد تهران ، بخواسته تقاضای افراز سند مالکیت ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 2167.60 مترمربع ، قطعه اول تفکیکی به پلاک 18207 فرعی از 72  اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک 2000 فرعی و اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به شرح ذیل ثبت و سند صادر گردید : . . . . ، تصمیم واحد ثبتی ، . . . . لذا پس از تشریفات قانونی و تعیین وقت و ابلاغ مالکین و برابر گزارش نماینده و نقشه بردار . . . و طبق نامه شهرداری منطقه 2 تهران مبنی بر غیر قابل افراز بودن پلاک مذکور ، لذا پلاک مورد درخواست خواهان تحت شماره 18207 فرعی از 72 اصلی غیر قابل افراز تشخیص و رای بر عدم افراز صادر می گردد . . .در صورتجلسه تعیین حدود ملک مورخ 1373.07.08، بین شرکت تعاونی مسکن کارکنان بانک ملی ایران و موسسه جهاد تحقیقات ، در خصوص پلاک ثبتی شماره 2000 فرعی از 72 اصلی بخش 11 تهران واقع در سعادت آباد . . . ، موارد ذیل در 4 بند توافق و تراضی شده است : کل مساحت زمین پس از واگذاری قطعه زمین به شهرداری جهت احداث فضای سبز و پست برق موجود در ملک ، میزان 2167.60 مترمربع می باشد . سهم هر یک از مالکین در زمین فوق الذکر بصورت بالمناصفه بوده و هریک از مالکین میزان 1083.8 مترمربع  دارای سهم مجزا می باشند که محل وقوع سهم مربوط به شرکت تعاونی مسکن کارکنان بانک ملی ایران واقع در ضلع شمال ملک و سهم مربوط به موسسه جهاد تحقیقات واقع در ضلع جنوب ملک موصوف می باشد و . . . .  طبق مندرجات تصویر گواهی  عدم خلاف کلی ساختمان  بشماره 22068186 ، بتاریخ صدور 1383.03.26  شهرداری منطقه 2 تهران که جهت ملک بپلاک ثبتی ( ق1 ) 72.2000 در بخش ثبتی 11 تهران صادر شده است : نام مالک : بانک ملی تعاونی مسکن کارکنان و شریک ، تراکم 120 % ، نوع کاربری زمین مسکونی ، مساحت زمین طبق سند 2167.60 مترمربع ، مساحت آن پس از اصلاحی  مترمربع ، تعداد بلوکها 4 بلوک ( بلوک 1 و 2 بصورت سه طبقه روی پیلوت همکف و بلوک 3 و 4 بصورت چهارطبقه روی زیرزمین ) ، تعداد طبقات زیرزمین یک طبقه ، تعداد طبقات کل 5 طبقه ، تعداد کل واحدها  24 واحد ، زیربنای کل ساختمان 4779.50  مترمربع ، زیرزمین به مساحت 520.75 مترمربع به صورت انباری ، تاسیسات ، پله و آسانسور ، طبقه همکف به مساحت 1070.50 مترمربع بصورت پارکینگ ، انباری ، پله و آسانسور ، طبقات اول ، دوم و سوم : هر طبقه به مساحت 1062.75 مترمربع به صورت دو واحد در هر طبقه و جمعاٌ 24 واحد ، با کاربری مسکونی ، نوع اسکلت فلزی ، مرحله ساختمانی نازک کاری ساختمان اعلام شده است . با توضیحات قسمت بر و کف و توضیحات ذیل گواهی مذکور .طبق مندرجات تصویر پروانه ساختمان  بشماره 20013699 ،  بتاریخ صدور 1381.08.29 شهرداری منطقه 2 تهران که جهت ملک بپلاک ثبتی ( بلوک 3 ) 72.2000 و ( بلوک 4 ) 72.2000 بخش 11 تهران مذکور صادر شده است : نام مالک  موسسه جهاد تحقیقات ، نوع کاربری زمین مسکونی ، مساحت زمین طبق سند 2167.60 مترمربع ، تعداد طبقات زیرزمین یک طبقه به مساحت 520.75 مترمربع بابت انباری و تاسیسات و . . . ، تعداد طبقات کل 5 طبقه ، تعداد کل واحدها  12 واحد ، زیربنای کل ساختمان 2603.75 مترمربع ،  طبقه همکف به مساحت 520.75 مترمربع بصورت پارکینگ و . . . ، طبقات اول ، دوم و سوم : هر طبقه به مساحت 520.75  مترمربع به صورت چهار واحد در هر طبقه و جمعا 12 واحد با کاربری مسکونی ، نوع اسکلت فلزی ، احداث ساختمان در جنوب ملک است ،  جهت دو بلوک مسکونی اعلام شده است . با توضیحات قسمت بر و کف و توضیحات ذیل پروانه مذکور . طبق مندرجات تصویر پروانه ساختمان  بشماره 2361 ، بتاریخ صدور 1373.05.17 شهرداری منطقه 2 تهران که جهت ملک بپلاک ثبتی مذکور صادر شده است : تراکم 120 % ، نوع کاربری زمین مسکونی ، مساحت زمین طبق سند  مترمربع 2167.60 مترمربع ، مساحت بنای مورد درخواست 2106.00 مترمربع ، در ارتباط با دو بلوک ، تعداد طبقات زیرزمین 0 ، طبقه همکف به مساحت 531 مترمربع بصورت پارکینگ و مشاعات ،  طبقات اول ، دوم و سوم : هر طبقه به مساحت 525 مترمربع به صورت 4 واحد در هر طبقه و جمعا  12 واحد با کاربری مسکونی ، نوع اسکلت ساختمان فلزی اعلام شده است . با توضیحات قسمت بر و کف و توضیحات ذیل پروانه مذکور . حدود رسیدگی :  لازم بذکر است  ،  بررسی اصالت و صحت و سقم مدارک ابرازی  خارج از حدود صلاحیت کارشناسی اینجانبان بوده و هر گونه مسئولیت آن بعهده متقاضی کارشناسی و ارائه دهندگان مدارک خواهد بود . همچنین این گزارش  براساس مندرجات و سوابق موجود در پرونده و مدارک ابرازی طرفین و انجام بررسیها و تحقیقات میدانی و منطقه ای ، تهیه و تنظیم و ارائه گردیده است ، چنانچه مدارکی مستند و موثر در ارزیابی ملک از سوی طرفین ، به دادگاه محترم ارائه شود ، در صورت صلاحدید آن مقام عالی ، گزارش حاضر قابل بازنگری و تجدید نظر خواهد بود . درخصوص  مدارکی که بعداٌ ارائه می گردد ، هیچ گونه مسئولیتی متوجه کارشناسان نخواهد بود . در زمان بازدید ، طرفین و وکلای محترم ایشان ، مواردی را در خصوص نحوه ارزش گذاری و تعیین میزان قدرالسهم هر یک از طرفین از شش دانگ ملک بدلیل موقعیت عرصه و مشخصات بناهای احداثی در آن  مطرح و اعلام نمودند . از آنجا که موارد مطروحه مذکور  از مباحث حقوقی و خارج از حدود صلاحیت کارشناسی اینجانبان می باشد ، هر گونه اظهار نظر و تصمیم گیری بر عهده آن مقام عالی خواهد بود . وضعیت موجود : ملک تعرفه شده و مورد کارشناسی عبارتست از یک قطعه زمین بصورت دو بر و واقع در آدرس فوق ، که در شمال آن  دو بلوک مسکونی ( در دست بهره برداری ) و در قسمت جنوب آن یکباب ساختمان نیمه کاره ( عملیات ساختمانی تعطیل ) با مشخصات ذیل ملاحطه شد . ساختمان شمالی : با عمر بیش از 25 سال ، در دو بلوک ( A & B  ) سه طبقه مسکونی بانضمام طبقه همکف (پیلوت) ، جمعاٌ 12 واحد ، هر بلوک شامل سه طبقه مسکونی و هر طبقه مشتمل بر دو واحد با موقعیت شرقی  غربی قرار داشت . اسکلت ساختمان فلزی ، سقفها به نظر تیرچه و بلوک ، نمای اصلی هر بلوک سنگ کاری ، طبقه همکف بعنوان پارکینگ و انباری واحدها و سرایداری و اتاق تاسیسات ، با کف موزائیکفرش و دیوارها سیمانکاری ، درب انباریها آهنی ، کف راه پله و پاگرد سنگفرش ، نرده حفاظ فلزی ، کف محوطه و حیاط وسط موزائیک فرش بود . هر یک از طبقات بلوک شمالغربی و بلوک شمالشرقی مشتمل بر دو واحد آپارتمان به مساحت حدود 135 مترمربع و بلوک مذکور 6 واحدی و دو بلوک مجموعا شامل 12 دستگاه آپارتمان مسکونی بود . آپارتمان غربی طبقه سوم از بلوک A  مشتمل بر سالن پذیرائی ، سه اتاق خواب ، آشپزخانه اپن ، سرویس بهداشتی توالت و حمام مجزا و بالکنهای شمالی و جنوبی بود . پوشش کف سرامیکفرش ، دیوارها سفیدکاری و گچ و نقاشی ، آشپزخانه با کابینت ام دی اف با درب های گلس ، سیستم سرمایش کولر آبی و سیستم گرمایش رادیاتور شوفاژ با موتورخانه مرکزی ، درب ورودی چوبی با حفاظ فلزی و دربهای داخلی چوبی با رنگ پوششی و چارچوب فلزی ، پنجره ها آهنی شیشه خور بود . هر آپارتمان دارای انشعاب برق مستقل و انشعاب  آب ، گاز شهری و برق مشاعات آن مشترک بود . ساختمان فاقد آسانسور دسترسی به طبقات بود و عایق بام ایزوگام کار شده بود . در زمان بازدید واحدهای مسکونی طبقات دو بلوک شمالی مورد بهره برداری ساکنین آن قرار داشت . آپارتمان غربی طبقه دوم از بلوک B  ( با کابینت ام دی اف ) و سایر آپارتمانهای دو بلوک  همانند آپارتمان غربی طبقه سوم از بلوک A  و بصورت تیپ و مشابه یکدیگر می باشند .  ساختمان جنوبی در دو بلوک متصل به یکدیگر با اسکلت فلزی و سه طبقه بانضمام طبقات همکف و زیرزمین  بوده و کار در مرحله انجام عملیات سفت کاری طبقات به حالت تعطیل درآمده است . در ضلع غربی عرصه این ملک ، اتاق پست برق قرار داشت .    نظریه کارشناسی :  با توجه به مشخصات و موقعیت محل و مساحت و در نظرگرفتن عوامل موثر در قضیه ، از جمله : عمر بنا ، نوع مصالح و متریال مصرفی و کیفیت آن ، نوع کاربری مسکونی اعلام شده برای عرصه و بنای احداثی ، وضعیت و شرایط موجود ملک و در نظرگرفتن میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان نیمه کاره واقع در قسمت جنوبی عرصه ، مساحت عرصه و بر آن ، مندرجات پرونده و متن رأی صادره 1401.10.17 شعبه 143 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی عدالت ، سند مالکیت و گواهی عدم خلاف ساختمانی ارائه شده و . . . . ، مجموع ارزش ششدانگ عرصه و اعیان ملک پلاک ثبتی 18207 فرعی از 72 اصلی ، قطعه اول تفکیکی مفروز و مجزی شده از 2000 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران ( توصیفی فوق ) ، بهمراه انشعابات و متعلقات و منضمات ، بدون احتساب هرگونه بدهی احتمالی به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از مستاجرین ، بانکها ، شهرداریها ، دارائی ، بیمه ، . . . . ، چنانچه بلامعارض بوده و قابلیت نقل و انتقال را داشته باشد ، فارغ از مسائل ثبتی مرتبط در قضیه ، جهت آن اجرای احکام  به نظر اینجانبان به مبلغ ده هزار و ششصد میلیارد ریال (10600.000.000.000  ریال ) معادل مبلغ یکهزار و شصت  میلیارد  تومان(1060.000.000.000 تومان ) برآورد  و اعلام نظر می گردد . بنابراین : ارزش ششدانگ عرصه مشاعی کل مبلغ ده هزار و دویست و چهل میلیارد ربال ( 10240.000.000.000 ریال) . ارزش ششدانگ فقط بنای احداثی در شمال عرصه ( بصورت ساختمان تکمیل موجود و شامل دو بلوک یک و دو مورد بهره برداری ) به مبلغ دویست و پنج میلیارد ریال (205.000.000.000 ریال ) . ارزش ششدانگ فقط بنای احداثی در جنوب عرصه ( شامل ساختمان تعطیل و نیمه کاره موجود در مرحله سفت کاری ) به مبلغ  یکصد و پنجاه و پنج میلیارد ریال ( 155.000.000.000 ریال ) . لازم بذکر است ، در صورتیکه تعیین ارزش مجموع عرصه و اعیان نیمه شمالی و مجموع عرصه و اعیان نیمه جنوبی ، با توجه به موقعیت و لوکیشن و جانمائی آنها ، همچنین کمیت و کیفیت هر یک از آنها ، بصورت جداگانه مد نظر آن دادگاه محترم باشد ، در صورت درخواست ، موارد متعاقبا تقدیم حضور آن مقام عالی خواهد شد . مزایده در تاریخ1403/05/08  از ساعت    8  تا  12  بصورت  آنلاین (بر خط)  در سامانه  www.setadiran.ir    ( بصورت غیر حضوری)برگزار میگردد. (جهت شرکت در مزایده بایستی در سامانه مذکور ثبت نام شود.) برنده مزایده بایستی الباقی وجه مزایده را ظرف یکماه از تاریخ برگزاری با مراجعه به  سامانه فوق الذکر تودیع نماید در غیر اینصورت ده درصد  مبلغ واریزی پس از کسر هزینه های اجرا به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید خواهد شد.   واحد برگزاری مزایده  مجتمع قضایی عدالت تهران    

شماره پرونده: 140268920003013841