موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

              « آگهی مزایده مال غیر منقول» درخصوص پرونده 0200268  اجرای مدنی   حکوم له: مریم رضازاده محکوم علیه: رقیه رضازاده - حسین رضازاده - محمدعلی مسیبی - محمود رضازاده - سکینه رضازاده    موضوع فروش مال غیر منقول واقع   در  واقع در بابلسر– خط نو اجاکسر- روستای رودبست - بعداز مسجد محل کوچه امام خمینی 14  شرح مال با عنایت به نظریه کارشناسی مورخ 1402.11.21  به شرح ذیل میباشد . الف ) قرار کارشناسی : دستور مورخ   1402.10.10 ریاست محترم  شعبه سوم دادگاه حقوق بابلسر :..... لازم است قیمت گذاری بالحاظ حریم موصوف ( 2متر نسبت به همسایه شمالی ) وذکر آن در گواهی مزایده به گونه ای که خریدار آگاه گردد در محدوده حریم اجازه ساخت و ساز ندارد صورت گیرد .... دستور مورخ 1402.10.11: قاضی محترم شعبه اول اجرای احکام مدنی :"....وفق دستور فوق اقدام شود ... ب) شرح مدارک ارائه شده و مشاهدات : ب-1-در اجرائیه شماره 140147420000596722 مورخ 1401.11.11 صادره از شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی بابلسر در پرونده شماره 140147920001632123 به شماره بایگانی 0100493  له خانم مریم رضا زاده علیه حسین ،محمود ، سکینه ، رقیه جملگی رضا زاده و محمد علی مسیبی  آمده است که :".....بموجب دادنامه شماره 140147390006534771 محکوم علیه محکوم است به فروش ملک موضوع دعوی به مساحت تقریبی 235 متر مربع واقع در روستای رودبست بعداز مسجد محل کوچه امام خمینی 13 و تقسیم حاصل از فروش وفق نظریه کارشناسی و میزان سهم تعیین شده برای خواندگان و پرداخت هزینه دیوانی در حق دولت ......" ب-2-درتصویر  گواهی حصر وراثت صادره از شعبه دوم حل اختلاف بابلسر در مورخ 1400.12.25 آمده است که شادروان کوکب رضا زاده فرزند عباسعلی در مورخ 1394.9.29 در گذشته و ورثه حین الفوت وی عبارتند از : حسین و محمود رضا زاده  فرزندان رجبعلی ( پسران ) و سکینه ، صفیه ، مریم و رقیه رضازاده فرزندان رجبعلی ( دختران ) ب-3- در نظریه  کارشناسی ( اقای حسن فلاح ) در مورخ 1401.6.29  در پرونده شماره 140147920001632123 به شماره بایگانی 0100493 در  شعبه 3 حقوقی  عمومی دادگستری بابلسر  آمده است که :"... تصمیم و خواسته دادگاه : کارشناس منتخب با ترسیم کروکی از وضعیت خانه سرای 235 متری موضوع بند 4 توافق نامه در خصوص اینکه مطابق قوانین جاری قابلیت تقسیم را ملک دارا میباشد یا خیر؟ اظهار نظر نموده سپس با اعلام ارزش ملک و تعیین سهم هر یک از مالکین( مریم 29 متر - حسین 87 متر محمود- 58 متر جملگی رضازاده و محمد علی مسیبی 58 متر مربع ) نظریه خود را ارائه نماید:  الف- شرح و مشاهدات ملک موضوع دعوی - .بند 4 صورت ترکه اموال مرحومه کوکب رضازاده مورخ 1395،02،11  خانه سرا واقع در روستای رودبست به متراژ 235 متر سهم هر یک از پسران 58 متر و سهم هر یک از دختران 29 متر میباشد. لازم به ذکر است 58 مترسهم محمود رضازاده سمت خانه سرای او میباشد. سهم خواهران وسط و سهم الارث حسین رضازاده پشت مغازه میباشد. امتیاز برق خانه سرا سهم دو برادر و امتیاز گاز خانه سرا سهم چهار خواهر شد . این صورت ترکه دارای امضای کلیه وارثین و امضای دو شاهد میباشد لازم به ذکر است جمع مساحت سهم الارث وارثین با مساحت گفته شده به میزان 232 متر مربع میگردد. در زمان تعرفه در عرصه بنای قدیمی مسکونی که بصورت تخریب درآمده، اطراف ملک در اضلاع شرقی جنوبی و غربی با دیوار بلوکی محصور شده وضلع شمالی ملک که متصل به منزل مسکونی محمود رضازاده است فاقد دیوار کشی میباشد دارای درب اتومبیل رو در ضلع غربی کوچه بن بست و راه دسترسی به آن آسفالته میباشد .ب- نتیجه مشاهدات و کارشناسی :با توجه به توضیحات سطور بالا استماع اظهارات خواهان و خواندگان و مطلعین لحاظ کلیه عوامل موثر در قضیه از جمله تغییرات شدید ارزش ،ملک بدون در نظر گرفتن دیون احتمالی به اشخاص حقیقی و حقوقی و در صورت صحت و اصالت مدارک ابرازی بنا به خواسته دادگاه محترم .1-بنا به ضوابط و مقررات جاریه با توجه به مساحت و شکل ملک مشاعی تفکیک آن به چهار قسمت با مساحت اشاره شده مقدور نمی باشد.2- ارزش عرصه و اعیان ملک از قرار متر مربع34.000.000  ریال به مبلغ کل 7،888،000،000 ریال  که سهم آقای حسین رضازاده ( 87 متر مربع) به مبلغ 20958،0000000 ریال آقای محمود رضازاده ( 58 متر مربع) به مبلغ 1،97200000000 ریال و سهم خانم مریم رضازاده ( 29 متر مربع )به مبلغ 986،0000000 ریال و سهم آقای محمدعلی وسهم مسیبی (58 متر مربع) به مبلغ 10972،000،000 ریال می باشد . بدیهی است چنانچه متراژ دقیق ملک مورد ترافع با میزان 232 متر مربع محاسبه شده مغایرت داشته باشد میبایستی میزان کسری و یا اضافه آن به نسبت سهم الارث محاسبه گردد. ( کروکی ترسیمی توسط کارشناس  که با هاشور نشان داده شده است شامل ملک داخل کوچه بوده و زمین مجاور خیابان اصلی را شامل نمیشود ....)     ب-4- ملک موصوف در داخل کوچه امام 14 قرار داشته بادیوار بلوکی در سمت شرق و جنوب و غرب محصور شده ودارای  درب دو لنگه فلزی  در غرب مجاور کوچه  است . حد شمالی فاقد دیوار است .   در داخل ملک  یک بنای مخروبه  بشرح تصاویر پیوست مشاهده میشود  . ب-5- در دادنامه شماره 140147390006534771 مورخ 1401.8.9 صادره از شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بابلسر در پرونده کلاسه 140147920001632123 بایگانی  شماره   0100493 آمده است که :".....در خصوص دعوی خانم مریم رضازاده فرزند رجبعلی با وکالت آقای سید علیرضا مصطفی نژاد موسوی بطرفیت خانم ها و آقایان 1 حسین رضازاده فرزند رجبعلی .2 محمود رضازاده فرزند رجبعلی با وکالت آقای فرهاد فرج اله پور 3. سکینه رضازاده فرزند رجبعلی .4 رقیه رضازاده فرزند رجبعلی .5 محمد علی مسیبی فرزند محمدولی به خواسته تحویل قدر السهم ملک مشاعی به خواهان با این توضیح که خواهان بیان داشته مرحومه کوکب رضازاده فرزند عباسعلی ، در تاریخ 29 / 9 / 1394 فوت می نماید و اصحاب دعوا در برابر گواهی انحصار وراثت ، وراث حین الفوت آن مرحومه محسوب می گردند. از آن مرحومه یک قطعه زمین خانه سرا و بخشی از آن به عنوان تجاری محسوب میگردد ، به مساحت تقریبی 235 متر مربع واقع در بابلسر روستای رودبست ، بعد از مسجد محل ، کوچه امام خمینی 13 ، به عنوان ماترک باقی مانده است. برابر صورتجلسه ثبت و تقسیم ترکه ، تنظیمی در تاریخ 1395/2/11 اموال آن مرحوم فی ما بین وراث ایشان تقسیم گردید، متاسفانه خواندگان دعوا از تحویل قدر السهم موکل وفق صورتجلسه ثبت ترکه موصوف امتناع می نمایند و موکل را به نوعی در احقاق حق خویش بلاتکلیف نمودهاند. در ضمن خاطرنشان میکنم، آقای محمد علی مسیبی ، برابر مبایعه نامه شماره 3583 مورخ 1400/10/13/ قدر السهم خانم صفیه و رقیه رضازاده را خریداری نموده است و به عنوان مالک مشاعی ملک موصوف محسوب می گردد با عنایت به جمیع محتویات پرونده نظر به اینکه تحویل یا تسلیم مال از تعهدات ناشی از توافق و قرارداد است و وارثی که بر ملک سایر وراث مستولی شود غاصب است که باید خلع ید وی از مال غیر منقول را تقاضا نمود و بنابراین خواهان در صورت وجود حق میتواند دعوای خلع ید غاصبانه خوانده یا خواندگان از ملک خود را بخواهد نه الزام به تحویل یا تسلیم مبیع لذا در این قسمت دعوی به طریق صحیح قانونی طرح نشده قابلیت استماع ندارد و مستند به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی مطروحه صادر و اعلام گردد.   اما در خصوص دادخواست خواهان دایر بر صدرو حکم بر فروش ملک مشاعی به شرح متن به انضمام کلیه هزینه های قانونی و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل با عنایت به جمیع محتویات پرونده نظر به اینکه حسب تقسیم نامه ابرازی که مورد انکار هیچیک از خواندگان نیست خواهان مالک مشاع ملک موضوع دعواست و کارشناس منتخب هم با توجه به نقل و انتقالات بعدی سهم خواهان و آقایان حسین و محمود رضازاده و محمد علی مسیبی را تعیین نموده است و عدم قابلیت تقسیم ملک را هم تأیید نموده است و اعتراض مؤثری به این نظریه واصل نشده است لذا دعوی خواهان وارد بوده و مستند به به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی و مواد 198 و515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنیحکم به فروش ملک موضوع دعوی وتقسیم حاصل از فروش وفق نظریه کارشناسی و میزان سهم تعیین شده برای خواندگان صادر و اعلام دارد و در خصوص خسارات دادرسی هم با عنایت به اینکه عدم تمایل مالک مشاعی به تقسیم ملک ،  تقصیر محسوب نمی شود و در چنین حالتی مالک در هر صورت مکلف به مراجعه به دادگاه است لذا در این قسمت دعوی وارد نبوده و مستند به ماده 197 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده 1257 قانون مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام مینماید رای صادره نسبت به خواندگان ردیف 1 و 2 حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدیدنظر استان مازندران میباشد و نسبت به خواندگان ردیف 3، 4 و 5 غیابی و ظرف مهلت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف 20 روز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان مازندران میباشد....." ج) خلاصه نظریه : با شرح و توصیف داده شده و با فرض صحت مدارک ابرازی و در پاسخ به ان مقام قضایی معروض میدارد که : 1-     سند مالکیت رسمی ارائه نشد . ملک در حد شمالی محصور نبوده و با درب دولنگه فلزی و دیوار بلوکی در سایر حدود محصور شده است و در ان بنای مخروبه قدیمی بشرح تصاویر پیوست دیده میشود .  براساس گواهی حصر وراثت شادروان کوکب رضا زاده فرزند عباسعلی در مورخ 1394.9.29 در گذشته و ورثه حین الفوت وی عبارتند از : حسین و محمود رضا زاده  و سکینه ، صفیه ، مریم و رقیه جملگی  رضازاده فرزندان مرحوم  رجبعلی . براساس گواهی حصر وراثت بشرح بند ب-2 نظریه ،   حسین و محمود رضا زاده  هریک به مقدار دو هشتم  و سکینه ، صفیه ، مریم و رقیه رضازاده  هریک به میزان یک هشتم دارای حق السهم بعنوان ورثه حین الفوت شادروان کوکب رضا زاده محسوب میشوند ( لکن محکوم له  و وکیل محکوم له  مدعی هستند که   سکینه و صفیه  و رقیه رضازاده حق السهم خودرا واگذار نموده و در نتیجه مالکین باقیمانده  در ملک موصوف حسب رسیدگی در شعبه سوم دادگاه حقوقی بابلسر  عبارتند از : مریم رضا زاده به مساحت  29 متر مربع ، ( به میزان یک هشتم ) محمود رضا زاده به مساحت  58 متر مربع  (به میزان دو هشتم ) -حسین رضا زاده به مساحت  87 متر مربع ، (به میزان سه هشتم )  ( که شامل حق السهم نامبرده و حق السهم سکینه رضا زاده است ) ونیز محمد علی مسیبی( فرزند رقیه ) به مساحت  58 متر مربع (به میزان دو هشتم )  ( که شامل  حق السهم  صفیه و رقیه رضا زاده است . بررسی ادعای مزبور و تقسیم سهام  به شیوه فوق در صلاحیت  شعبه محترم اجرای احکام است . ) 2- براساس کروکی ضم پرونده  مجموع مساحت قسمت مسکونی  در محاسبات فوق توسط کارشناس رسمی در پرونده حقوقی  232 مترمربع  بود .و صرفا" شامل  مساحت قسمت مسکونی است . ( کروکی ترسیمی توسط کارشناس  رسمی  که با هاشور نشان داده شده است،  شامل ملک مسکونی داخل کوچه بوده و زمین مجاور خیابان اصلی را شامل نمیشود ....) محکوم له  و وکیل محکوم له  در محل موضوع دعوی ، عرصه موضوع کارشناسی را متصل و چسبیده به ساختمان شمالی معرفی کردند . مساحی از محل نشان میدهد که مساحت زمین در قسمت مسکونی ( شامل بنای مسکونی مخروبه )بدون رعایت حریم برای ملک شمالی ( متصرفی محمود رضا زاده ) برابر 228 متر مربع ( که تقریبا" با اختلاف 4 متر مربع با مساحت اعلامی توسط  کارشناس رسمی دادگستری در پرونده حقوقی  بشرح بند ب-4 نظریه مطابقت دارد ).بعلاوه در نظریه کارشناس موصوف  بدون لحاظ محدوده تجاری ، صرفا" محدوه مسکونی  با هاشور ، ترسیم و نشان داده شده است .  واز سوی دیگر بین عرصه همسایه شمالی و عرصه موضوع کارشناسی ، حصار یا دیوار  مشاهده نمیشود . لذا با توجه به ابهامات فوق سرانجام براساس دستور مورخ   1402.10.10 ریاست محترم  شعبه سوم دادگاه حقوق بابلسرو هماهنگی با قاضی محترم اجرای احکام مدنی بابلسر مقرر گردید که عرصه مسکونی   با رعایت فاصله ( حریم )  به عرض  2متر  از  ساختمان شمالی محاسبه و ارزیابی شود . مساحت عرصه مسکونی بارعایت حریم به عرض 2متر از همسایه شمالی برابر    197 متر مربع است . ( در این ارزیابی ملک تجاری مجاور شارع عام ،  محاسبه و ارزیابی نشده است و این امر در صورت صلاحدید مستلزم دستور قضایی است  ) 3- بافرض صحت مدارک ابرازی و محاسبه ملک مورد ترافع  لذا با عنایت به محدودیت فوق وبا ملحوظ داشتن مولفه های موثردرتقویم بهای املاک ازجمله موقعیت­مکانی،قدمت بنا،کیفیت ساخت ، میزان مساحت ،شکل  و قواره زمین  ، تاسیسات وامتیازات ماخوذه،بنای احداثی ،عرض گذر، مسیرهای دسترسی وبدون احتساب دیون احتمالی به اشخاص حقیقی یا حقوقی  ویا تعارض و تجاوز ملکی وباعنایت به نظرمعتمدین ومطلعین،وسایرقرائن وامارات موجود،وبا تاکید بر وجود نوسان در بازار فعلی املاک،ارزش قسمت مسکونی  ملک داخل کوچه به مبلغ هرمتر مربع 60.000.000 ریال و در نتیجه مقدار 197 متر مربع از زمین موضوع دعوی ( براساس تعرفه اصحاب پرونده در طبیعت و رعایت حریم برای ملک موصوف و دستور قاضی محترم اجرای احکام مبنی بر ممنوعیت ساخت و ساز در حریم موصوف به عرض 2متر نسبت به ساختمان همسایه شمالی )جمعا" به مبلغ 1.182.000.000 ( یک میلیارد و یکصدو هشتاد و دو میلیون )  تومان ارزیابی واعلام میگردد.   مراتب فوق توسط کارشناس رسمی دادگستری مورد بازدید قرار گرفته که  درتاریخ 1403.01.29  چهارشنبه از ساعت 9لغایت 10 صبح به صورت مزایده حضوری در دفتر اجرای احکام مدنی به فروش خواهد رسید کسانیکه بالاترین قیمت را با توجه به نظریه کارشناس پرداخت نماید برنده مزایده خواهد بود برنده مزایده می بایست ده درصد مبلغ فروخته شده مزایده را فی المجلس و مابقی ان را ظرف یک ماه  پرداخت نمایند طالبین می توانند 5 روز قبل از برگزاری مزایده در دفتر اجرای احکام مدنی مراجعه تا مورد مزایده به آنان ارائه گردید هزینه نقل و انتقال بعهده خریدار مزایده است.                                                                            مدیر اجرا احکام مدنی شعبه یک  بابلسر- گرجیان 

شماره پرونده: 140147920001632123