موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

آگهی مزایده مال غیرمنقول در نوبت اول درپرونده کلاسه  0102157  درخصوص مطالبات  محکوم له: ناصر شاه محمدی  علیه: رمضان تقی زاده  موضوع مطالبه 1-{ بابت پرونده کلاسه 0102157 شعبه اول اجرا مدنی شهریار  } : مبلغ 9/369/573/204 ریال  و مبلغ  154/748/141 ریال  بابت نیم عشر دولتی 2- بابت پرونده 0104186 شعبه دوم اجرا مدنی شهریار مبلغ 1/55/894/644 ریال  و مبلغ  77/594/644 ریال  بابت نیم عشر دولتی که پس ازتوقیف مال طی مراحل قانونی و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری  حمیدرضا صفائی باغبانی   { آدرس ملک: ملک موضوع پرونده واقع در فاز یک اندیشه، بلوار طالقانی، خیابان مصفا، پلاک 133 میباشد } ارزش شش دانگ یک ساختمان مسکونی تجاری  به پلاک ثبتی  4803 فرعی از 46 اصلی  به  میزان 115/500/380/000 ریال معادل یازده میلیارد و پانصد و پنجاه میلیون و سی و هشت هزار تومان و ارزش یک دانگ آن به مبلغ 19/250/063/000 ریال معادل یک میلیارد و نهصد و بیست و پنج میلیون و شش هزار و سیصد تومان  ارزیابی گردیده که سپس مقرر گردید در تاریخ 14020/07/15ا راس ساعت 11در محل مزایده  شعبه  اجرای احکام مدنی  دادگستری شهریار از طریق مزایده به فروش برسد، طالبین میتوانند پس از ثبت نام در سامانه ثنا  پنج روز جلوتر از تاریخ مزایده با اطلاع وهماهنگی این اجرا از اموال بازدید نموده ودر صورت تمایل در تاریخ یاد شده در مراسم مزایده شرکت نمایند مزایده از قیمت پایه کارشناسی شروع و هرکسی بالاترین قیمت را پیشنهاد نماید بعنوان برنده مزایده شناخته شده و10%از کل مبلغ فروش فی المجلس از خریدار اخذ و باقی پس از گذشت یک هفته و عدم وصول هرگونه اعتراضی از خریدار اخذ وکلیه اموال به وی تحویل خواهد شد.اموال توقیفی به شرح زیر می باشد. 1- یک ساختمان 4 طبقه با سال ساخت 1395 شامل همکف با دو واحد تجاری به مساحت کل 130.77 مترمربع، 6 واحد انباری به مساحت کل 15.92 مترمربع و دو واحد پارکینگ و سه طبقه بر روی همکف که هر طبقه شامل سه واحد به مساحت کل 132.31 مترمربع میباشد. واحدهای احداث شده در هر طبقه به مساحتهای 55.3 مترمربع، 43.65 مترمربع و 33.36 مترمربع بوده و در حال حاضر بدون انشعاب آب و برق و گاز میباشند. همچنین ساختمان فوق فاقد پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و آسانسور است.   ارزش ششدانگ ملک فوق به میزان 115/500/380/000 ریال معادل یازده میلیارد و پانصد و پنجاه میلیون و سی و هشت هزار تومان و صرفا  یک دانگ آن به مبلغ 19/250/063/000 ریال معادل یک میلیارد و نهصد و بیست و پنج میلیون و شش هزار و سیصد تومان در تاریخ گزارش اول برآورد  و به مزایده و  فروش  می رسد  . چنانچه روز مزایده مصادف با روز تعطیل گردیدمزایده در فردای همان روز وساعت انجام خواهد شد.   توضیحات:   آدرس ملک: ملک موضوع پرونده واقع در فاز یک اندیشه، بلوار طالقانی، خیابان مصفا، پلاک 133 میباشد که واحدهای تجاری آن به ترتیب دارای پلاکهای 1/ 133 و 2/ 133 هستند.   مالکیت دقیق محکوم علیه نسبت به عرصه و اعیان: وفق مندرجات قرارداد عادی مشارکت در ساخت و احداث بنا به شماره 3372 ابرازی از سوی خواهان، آقای ناصر شاهمحمدی (خواهان) مالک شش دانگ ملک فوق الذکر بوده و آقای رمضان تقی زاده (خوانده) بعنوان سازنده و مشارکت در احداث بنا در پلاک مذکور توافق نموده ­اند. در توضیحات این قرارداد درج شده است که سهم مشاعی هر یک از طرفین 50 درصد از کل ملک بوده و نحوه­ ی انتقال سند بصورت یک دانگ پس از سقف اول، یک دانگ پس از سقف آخر و یک دانگ آخر پس از تحویل کامل ساختمان.   در تاریخ 17/ 09/ 1397 طی سند شماره 20704 مربوط به دفترخانه 26 شهریار که کپی آن در اوراق پرونده شهرداری میباشد، آقای رمضان تقی زاده کلیه اختیارات حاصله و امورات مفوضه ناشی از وکالتهای شماره 14728 مورخ 20/ 04/ 1392 و 14818 مورخ 10/ 05/ 1392 را در خصوص دو دانگ مشاع از شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت 199.02 مترمربع قطعه سوم تفکیکی به شماره 4803 فرعی از 46 اصلی مفروز و مجزی شده از شماره 1557 فرعی از اصلی مذکور واقع در قریه کردزار شهریار به آقای داود تیموریان واگذار نموده است.  طبق سند وکالت شماره 21989 به تاریخ 11/ 08/ 1399 یک دانگ دیگر از طرف آقای ناصر شاهمحمدی به آقای رمضان تقی زاده وکالت داده شده است که در آن وکیل حق توکیل به غیر ندارد. در مورد یک دانگ فوق الذکر سند واگذاری مجدد موجود نیست تنها یک سند با شماره 140185601057024099 به تاریخ 23/ 07/ 1401 در پرونده موجود است که در آن اداره ­ی ثبت در جواب دستور بازداشت 140191990019493684 مورخ 12/ 07/ 1401 از توقیف یک دانگ مشاع از 6 دانگ پلاک ثبتی مذکور خبر داده است.   در صورت صحت وکالتهای فوق و تائید دفترخانه 26 شهریار و 825 تهران، آقای رمضان تقی زاده بعنوان محکوم علیه بر طبق اسناد موجود دارای وکالت یک دانگ از شش دانگ ملک مذکور میباشد که اسناد بازداشت آن نیز موجود است.   2-    مشخصات صاحب ملک: در حال حاضر 3 دانگ از 6 دانگ ملک مربوط به خواهان آقای ناصر شاهمحمدی و 2 دانگ به داوود تیموریان و یک دانگ باقیمانده به رمضان تقی زاده میرسد. بنا به اظهار خواهان و کپی تقسیم نامه­ ی ارائه شده توسط ایشان در مورد واحدهای احداثی کل سه واحد واقع در طبقه­ ی دوم به همراه یک واحد 55.3 مترمربعی از طبقه اول مربوط به خواهان (ناصر شاهمحمدی) بوده همچنین آقای ناصر شاهمحمدی و داوود تیموریان در مورد واحد 43.65 مترمربعی واقع در طبقه­ ی اول بصورت شراکتی 50 درصد سهم دارند. طبق اظهارات خواهان، آقای داوود تیموریان واحدهای خود یعنی واحد 33.36 مترمربعی طبقه­ ی اول و کلیه­ ی واحدهای طبقه­ ی سوم به همراه واحد اشتراکی با خواهان را واگذار نموده است و در حال حاضر سهمی در ملک ندارد. الف ـ واحد 55.3 مترمربعی شمالی طبقه سوم که با عنوان واحد پشت واحد 9 با مساحت 52 مترمربع در قراردادها ذکر شده است، ابتدا توسط آقای داوود تیموریان طی مبایعه نامه عادی 4911 مربوط به املاک پارسین به آقای سید حمید حسینی سپس طی مبایعه نامه با کد رهگیری 5071007576534 از طرف آقای سید حیمد حسینی به خانم مهسا میرزائی واگذار شده است.   ب ـ واحد 33.36 مترمربعی جنوب غربی طبقه سوم که با عنوان واحد جنوب غربی با مساحت حدود 40 مترمربع در قراردادها ذکر شده است، ابتدا توسط آقای داود تیموریان طی مبایعه نامه عادی 3224 مربوط به مشاور املاک کاج به آقای یوسف عقیلی و سپس طی مبایعه نامه با کد رهگیری 5071008955440 از طرف آقای یوسف عقیلی به آقای هادی خالدار واگذار شده است.   ج ـ واحد 43.65 متر جنوب شرقی طبقه سوم که با عنوان واحد جنوبی با مساحت 45 مترمربع در قراردادها ذکر شده است، بنابه اظهار آقای افشین عقیلی از طرف آقای داوود تیموریان به ایشان واگذار شده است و ایشان مبایعه نامه بین خود و آقای داوود تیموریان را در اختیار دارند ولی تا لحظه ارائه گزارش به کارشناس ارائه نشد، سپس آقای افشین عقیلی واحد آپارتمانی مذکور را طی مبایعه نامه عادی 3109 مربوط به مشاور املاک کاج به آقای سید حمید حسینی واگذار نموده است و آقای سید حمید حسینی طی مبایعه نامه با کد رهگیری 5071008311998 ملک مذکور را به خانم زهرا طلائی واگذار کرده ­اند، قابل ذکر است در مبایعه نامه رسمی مذکور مشخصات کلی ملک از جمله پلاک ثبتی و مساحت و آدرس و همچنین شرقی بودن واحد قید شده است ولی طبقه و شماره واحد دستگاری شده است.   د ـ واحد 43.65 مترمربعی جنوب شرقی طبقه اول طبق اظهار خواهان و تقسیم نامه ­ی ارائه شده بصورت مشترک بین خواهان (آقای ناصر شاه محمدی) و آقای رمضان تقی زاده و سپس داوود تیموریان از طرف رمضان تقی زاده بوده است. خواهان شماره تماس شخصی را به کارشناس ارائه دادند بنام آقای جعفری که علی الظاهر به این واحد مشترک رفت و آمد داشت. طی تماس تلفنی و مذاکره حضوری آقای جعفری و همراه ایشان اظهار داشتند که در این ساختمان مالک هستند در این حین آقای تیموریان نیز در محل حاضر شدند و با توجه به توجیه توسط کارشناس با این مضمون که نسبت به هر گونه اظهار نظر مختار میباشند، در مقابل ارائه ابلاغ الکترونیکی کارشناسی شروع به داد و بیداد کردند که با ترک محل توسط کارشناس موضوع به اتمام رسید. در ادامه خواهان برگه دستوری با شماره 140291990012956985 مورخ 04/ 05/ 1402 به کارشناس ارائه داده است که کلانتری 19 جعفریه مامور به انجام تحقیقات محلی از ساکن واحد مذکور شده است.   طبق تصویر برگه گزارش انتظامی ارائه شده توسط خواهان با توجه به توضیحات مامور مجری دستور فوق الذکر و طبق کپی مبایعه نامه های اخذ شده توسط ایشان، واحد فوق (طبقه­ ی اول واحد 2) طی مبایعه نامه شماره 2653 مورخ 07/ 10/ 1392 توسط آقایان رمضان تقی زاده و داوود تیموریان به خانم ونوس طلوئیان واگذار شده است و پس از آن طی مبایعه نامه شماره 41995 مورخ 30/ 04/ 1399 از طرف خانم ونوس طلوئیان به آقای سعید جعفری منتقل شده است.   ه ـ قرارداد پیش فروش یک واحد از طبقه­ ی اول نیز در املاک کاج موجود است که طبق آن واحد شمالی طبقه ­ی اول به مساحت تقریبی 40 مترمربع از طرف افشین عقیلی به خانم پروین گودرزی واگذار شده است    و ـ کپی مبایعه نامه ­ی دیگری به کارشناس ارائه شده است که فارغ از اصالت آن طبق آن آقای داوود تیموریان دو باب مغازه تجاری را به آقای سید حمید حسینی واگذار کرده است این واگذاری طبق مطالب موجود در مبایعه نامه قبل از احداث بوده و هر باب مغازه 25 مترمربع ذکر شده است که در حال حاضر هر کدام از مغازه­ ها بالای 60 مترمربع مساحت دارند.   ز ـ در مورد واحدهای باقیمانده هیچگونه مبایعه نامه موجود نیست و طبق تقسیم نامه مربوط به آقای ناصر شاهمحمدی میباشد. در صورتی که واحد پیش فروش شده در بند «ه» بدلایلی قید واحد شمالی طبقه اول اشتباها درج شده باشد و منظور واحد جنوب غربی باشد، تمامی واحدهای خواهان بجز واحد مشترک بین خواهان و خوانده در اختیار ایشان قرار دارد و تمامی واحدهای خوانده به غیر واگذار شده است.   قابل ذکر است در صورت اصالت اسناد و مبایعه نامه های ارائه شده، آقای تیموریان که مالک 2 دانگ از ملک میباشد، نسبت به فروش بیش از دو دانگ بر اساس اسناد اقدام نموده است که بخشی از این فروش اضافه مربوط به خواهان و بخشی دیگر مربوط به خوانده میباشد.   3-    محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن: ملک موضوع پرونده عبارت است از ششدانگ یک ساختمان 4 طبقه با سال ساخت 1395 که در زمینی واقع در قطعه سوم تفکیکی به شماره 4803 فرعی از 46 اصلی مفروز و مجزی شده از شماره 1557 فرعی از اصلی مذکور واقع در قریه کردزار شهریار به آدرس فاز یک اندیشه، بلوار طالقانی، خیابان مصفا، پلاک 133. این ساختمان شامل همکف با دو واحد تجاری به مساحت کل 130.77 مترمربع، 6 واحد انباری به مساحت کل 15.92 مترمربع و دو واحد پارکینگ و سه طبقه بر روی همکف که هر طبقه شامل سه واحد به مساحت کل 132.31 مترمربع میباشد. واحدهای احداث شده در هر طبقه به مساحتهای 55.3 مترمربع، 43.65 مترمربع و 33.36 مترمربع بوده و در حال حاضر بدون انشعاب آب و برق و گاز میباشند. همچنین ساختمان فوق فاقد پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و آسانسور است. لازم به ذکر است که در مراجعه اخیر جهت تعیین تکلیف مالکیت واحد مشترک و قرار با آقای جعفری ایشان مدعی شدند که برق و کنتورهای ساختمان را با هزینه ­ی خود راه اندازی نموده­ اند.   4-    تعیین اینکه محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره میباشد: کلیه­ ی واحدهای احداث شده در طبقات اول و دوم و سوم مسکونی بوده و در همکف دو واحد تجاری احداث شده است.   5-    تعیین و اینکه ملک ثبت شده است یا خیر: نظر به اینکه این مورد مربوط به صلاحیت کارشناس ثبتی میباشد اظهار نظر اینجانب فقط جنبه مشورتی دارد و جهت پاسخ متقن نیاز به کارشناس معین در رشته امور ثبتی میباشد. علی ایحال با توجه به پاسخ اداره­ ی ثبت در مورد ملک با پلاک ثبتی 4803 از 46 اصلی به مساحت 199.2 مترمربع با شماره دفتر ثبتی الکترونیک 140105801057002539 و بیان مالکیت ششدانگ آن بنام آقای ناصر شاهمحمدی طی نامه 140185601057024099 مورخ 23/07/1401 حاکی از این است که ملک فوق الذکر ثبت شده میباشد. این در حالیست که واحدهای مسکونی و تجاری ملک فوق بدلیل عدم پایانکار و صورتمجلس تفکیکی، ثبت شده نمیباشند.   6-    تعیین اینکه ملک در اجاره میباشد یا خیر و اگر در اجاره است مدت و میزان آن: با توجه به اسناد موجود و نظر به اینکه امکانات سکونت موجود نمیباشد و همچنین در حین مراجعه به ملک هیچگونه آثار سکونت در ملک توسط کارشناس مشاهده نشده است، بنابراین به غیر از واحد تجاری با پلاک شهرداری 33.2 که در اجاره­ ی آقای یوسف با صنف صافکاری میباشد، سایر واحدها در اجاره نمیباشند مگر اینکه اجاره محل بدون سکونت صورت گرفته باشد مثلا به عنوان انبار که این امر قابل تشخیص توسط کارشناس نمیباشد. قابل ذکر است طبق اظهارات شفاهی مستاجر واحد تجاری، قرارداد اجاره تا حدود مهر ماه با آقای داوود تیموریان منعقد شده است که مقرر شد قرارداد را به کارشناس ارائه دهد که این امر در حال حاضر محقق نشده است.   7-    تصریح به اینکه ملک مشاع میباشد یا مفروز: با توجه به اینکه این امر مربوط به کارشناس امور ثبتی میباشد و توضیحات اینجانب جنبه مشورتی دارد، علی ایحال ملک فوق الذکر به لحاظ ثبتی مشاع بوده و دارای 3 مالک میباشد ولی از آنجا که مالک سه دانگ واگذار شده از طرف خواهان، واحدهای خود را واگذار نموده است و این واگذاری بصورت قولنامه میباشد، لذا ملک دارای شرکای بیش از 2 نفر بوده و بنابراین مفروز نمیباشد.   8-    چه مقدار از آن فروخته میشود: مقداری از ملک که میتواند بدهی ملک جهت اخذ پایانکار و خسارتهای معاملات و تقسیم نامه را پوشش دهد بر اساس اسناد موجود به شرح ذیل میباشد.   الف- هزینه­ های اعلام شده توسط شهرداری مبنی بر میزان بدهی ملک مذکور جهت اخذ پایانکار اعم از عوارض نوسازی سالیانه (تا پایان سال 1401)، جرائم کمیسیون ماده 100، عوارض سازمان آتش نشانی، عوارض سازمان فضای سبز، عوارض خدمات شهری، هزینه انشعاب آب و فاضلاب، بدهی به ناظر مکانیک، برق و عمران جمعا به مبلغ 4،234،610،384 ریال میباشد. لازم به ذکر است در این برآورد مبلغ بدهی به ناظر معماری، اداره گاز و برق ذکر نشده است.   ب- خسارت ناشی از عدم تکمیل ساختمان به ازای هر روز یک میلیون ریال و تا تاریخ تهیه گزارش معادل 3،555،000،000 ریال میباشد.   ج- خسارت ناشی از نواقص ساختمان که بنا به گزارش کارشناسی موجود در پرونده معادل 2،000،000،000 ریال بدون احتساب واحد مشترک واقع در طبقه­ ی اول واحد 43.65 مترمربعی شرقی.   جمع خسارات فوق به مبلغ 9،789،610،384 ریال میرسد که این مبلغ بواسطه­ ی نقص در محاسبات برخی از موارد فوق الذکر مانند دستمزد مهندس معمار و هزینه­ های ادارات گاز و برق و عدم محاسبه­ ی نواقص واحد مشترک و همچنین متغیر بودن برخی آیتمها مثل خسارت تاخیر بر اساس تعداد روز تاخیر و دستمزد مهندسان ناظر بر اساس تغییر تعرفه در هر سال و متغیر بودن ارزش مصالح و دستمزد در جهت تکمیل نواقصی واحدها، حداقل مبلغ مورد نیاز برای تسویه میباشد. 9-  تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند:   الف- خواهان در ازای تکمیل واحدهای خود براساس گزارش کارشناسی موجود در پرونده حداقل مبلغ 2،000،000،000 ریال و بدلیل عدم تکمیل در موعد مقرر مبلغ 3،555،000،000 ریال دارای حق میباشد بعلاوه پس از تکمیل و اخذ پایانکار نسبت به دریافت سند واحدهای مسکونی و تجاری خود محق میباشد.

شماره پرونده: 9909982640900615