موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

در خصوص پرونده اجرایی  0200435 له شهناز میر خندان بطرفیت حمید حسین  و ربابه نیک منش موضوع  موضوع دستور فروش  ملک مشاع ؛ ملک  بشرح ذیل    ارزیابی  گردید: شماره بایگانی 0200435 و شماره پرونده  140168920005521240 دایر بر اجرای قرار کارشناسی شماره 140268440002750452 ، با موضوع تعیین ارزش ریالی ملک ( پلاک ثبتی 29812فرعی از 116 اصلی بخش 11 ) به استحضار می رساند  جهت اجرای قرار کارشناسی ضمن هماهنگی با سرکار خانم شهناز میرخندان (خواهان) وجناب آقای حمید حسین و سرکار خانم ربابه نیکو منش (خواندگان) در تاریخ 1402/12/17 به موقعیت ملک موضوع کارشناسی مراجعه و ضمن بازدید از ملک و با بررسی اسناد و مدارک ابرازی و تحقیقات محلی، نظریه کارشناسی به شرح ذیر تقدیم می گردد: 1- مشخصات عمومی و موقعیت ملک موضوع کارشناسی ملک موضوع کارشناسی در وضع موجود، یک باب خانه ویلایی سه طبقه دوبلکس در تهران، بلوار فرحزادی، شمال بزرگراه یادگار امام، خیابان ایثارگران شمالی، خیابان شهید فیرزوی (کوهسار)، خیابان سهند، خیابان سبلان، پلاک 22 و با کد پستی 1981766131 می باشد. موقعیت ملک و مختصات جغرافیایی و نقشه پهنه بندی ملک مذکور در تصویر پیوست  مشخص است. 2- مشخصات ثبتی ملک موضوع کارشناسی بر اساس نامه شماره 140185601145020452 به تاریخ 1401/11/08 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حوزه ثبت ملک سعادت آباد تهران به ریاست محترم شعبه 100 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی عدالت تهران، ملک موضوع کارشناسی دارای مشخصات ثبتی بدین شرح است: عرصه و اعیان زمین (وضعیت خاص طلق) به شماره (29812) بیست و نه هزار و هشتصد و دوازده فرعی از(116) صد و شانزده اصلی قطعه (132) صد و سی و دو تفکیکی مفروز و مجزی شده از (3156) سه هزار و صد و پنجاه و شش فرعی از اصلی مذکور ناحیه یک بخش 11 حوزه ثبت ملک شمال غرب تهران استان تهران به مساحت (462.16) چهارصد و شصت و دو متر و شانزده دسیمتر مربع. حدود ملک موضوع کارشناسی شمالاً:  در سه قسمت اول بطول (17.00) هفده متر به قطعه یکصد و سی و یک تفکیکی. دوم بطول (6.73) شش متر و هفتاد و سه سانتیمتر به محوطه باز. سوم بطول (5.11) پنج متر و یازده سانتیمتر به خیابان. شرقاً: در سه قسمت اول بطول (7.92) هفت متر و نود و دو سانتیمتر به قطعه یکصد و بیست و هشت تفکیکی. دوم بطول (6.00) شش متر به قطعه یکصد و بیست و هشت تفکیکی سوم بطول (6.03) شش متر و سه سانتیمتر به قطعه یکصد و بیست و هشت تفکیکی. جنوباً: بطول (19.09) نوزده متر و نه سانتی متر به قطعه 128 ، 134 تفکیکی. غرباً: بطول (20.00) بیست متر به قطعه یکصد و سی و سه تفکیکی. مشخصات مالکیت • مالکیت ربابه نیکومنش فرزند مصطفی شماره شناسنامه 1710 تاریخ تولد 1327/10/19 صادره از تهران دارای شماره ملی 0044777973 با جز سهم 2 از کل سهم 6 بعنوان مالک دو دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان با شماره مستند مالکیت 86340 تاریخ 1381/07/17 دفترخانه اسناد رسمی شماره 250 شهر تهران استان تهران ثبت گردیده است. • مالکیت شهناز میرخندان فرزند محرمعلی شماره شناسنامه 5585 تاریخ تولد 1344/12/06 صادره از تهران دارای شماره ملی 0049934082 با جز سهم 2 از کل سهم 6 بعنوان مالک دو دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان منافع مادام العمر به نفع مصالح می باشد با شماره مستند مالکیت 128609 تاریخ 1392/09/25 دفترخانه اسناد رسمی شماره 250 شهر تهران استان تهران موضوع سند مالکیت اصلی بشماره چاپی 411557 سری ج سال 91 که در صفحه 125 دفتر املاک جلد 147 ذیل شماره 19190 ثبت گردیده است. • مالکیت حمید حسین فرزند محمود شماره شناسنامه 75399 تاریخ تولد 1331/01/30 صادره از تهران دارای شماره ملی 0031756891 با جز سهم 2 از کل سهم 6 بعنوان مالک دو دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان با شماره مستند مالکیت 86341 تاریخ 1381/07/17 دفترخانه اسناد رسمی شماره 250 شهر تهران استان تهران ثبت گردیده است و تصمیم عدم قابلیت افراز بشماره 140185601145015783 مورخ 1401/8/29 صادر گردیده است. با توجه به سوابق، پلاک 116/29812 بازداشت ندارد. محدودیت ندارد. 3- مستندات نظریه کارشناسی - تصویر سند مالکیت تک برگ به شماره 411557 ج 91 بتاریخ 1392/10/23 - تصویر نامه شماره 140185601145020452 به تاریخ 1401/11/08  واحد ثبتی حوزه ملک سعادت آباد. - تصویر نامه شماره 140185601145015783 به تاریخ 1401/08/29 اداره ثبت اسناد و املاک سعادت آباد. - تصویر گواهی پایان کار ساختمان به شماره 57718 بتاریخ 1381/04/21 4- مشخصات فنی ملک موضوع کارشناسی  و مشاهدات حین بازدید در تاریخ 1402/12/17 ضمن هماهنگی با مالکان محترم ملک موضوع کارشناسی  به محل ملک مراجعه نمودم . ملک موضوع کارشناسی یک ساختمان سه طبقه ویلایی با نوع اسکلت بتنی می باشد که  زمین طبیعی آن شیبدار بوده و حیاط مشاعی ساختمان به شکل پلکانی اجرا شده است.  بر اساس پایان کار صادره از شهرداری منطقه 2 قدمت بنا حدود 21 سال (بنا بر اظهارمالکان محترم سن واقعی بنا حدود 28 سال) می باشد . مساحت کل زیر بنا ساختمان  740.50 متر مربع مشتمل بر 4 طبقه (زیرزمین، همکف، اول و دوم) است . ساختمان دارای سه واحد  مسکونی می باشدکه به صورت دوبلکس ساخته شده اند. بدین صورت که  قسمتی از  هر طبقه مکمل طبقه زیرین خود محسوب می شود. مساحت زیر بنای کل  مسکونی بر اساس پایان کار 510.5 متر مربع می باشد ساختمان فاقد آسانسور می باشد و دسترسی به واحدها از طریق راه پله مشاعی میسر است. نمای ساختمان سیمان سفید است. عرض زمین عرصه در گذر (بر زمین ) 5.11 متر می باشد که  برساختمان در سمت گذر به دو  ورودی (ماشین رو و نفر رو)  اختصاص داده شده است. کف پارکینگ ها در همکف موزاییک و دیوارهای آنها سیمان سفید است. بخشی از عرصه به حیاط مشاعی اختصاص یافته که با توجه به شیب زمین تراس بندی و پلکانی و باغچه بندی شده است. مشخصات فنی ملک تعرفه شده در طبقات(بر اساس گواهی پایان کار)  به شرح زیر می باشد: الف) طبقه زیرزمین دارای  4 واحد انباری و تاسیسات به مساحت کل 74.5متر مربع  و یک واحد راه پله  به مساحت 33 متر مربع و یک واحد مسکونی به مساحت  101.50 متر مربع.می باشد  ب) طبقه همکف دارای 3 واحد پارکینگ به مساحت 70 متر مربع ،  یک واحد راه پله  به مساحت 17.5 متر مربع ، یک واحد مسکونی به مساحت  100 مترمربع  و واحد مسکونی مکمل طبقه زیرزمین به مساحت 82.50 متر مربع . ج) طبقه اول دارای یک واحد راه پله به مساحت 17.5 متر مربع  ، یک واحد مسکونی به مساحت  72.0مترمربع  و  واحد مسکونی مکمل طبقه همکف به مساحت 82.50 متر مربع . د) طبقه دوم  یک واحد راه پله به مساحت 17.5 متر مربع ، واحد مسکونی مکمل طبقه اول به مساحت 72.0مترمربع . واحد مسکونی طبقه زیر زمین به صورت دوبلکس بوده که بخشی از آن در طبقه زیرزمین و قسمت دیگر آن در طبقه همکف اجرا شده است این واحد در طبقه زیر زمین دارای  سالن پذیرایی با کف پارکت، آشپزخانه از نوع باز با پوشش کف سرامیک و کابینت ام دی اف ، سرویس بهداشتی  ایرانی با کف و بدنه سرامیک و کاشی می باشد. دسترسی به طبقه فوقانی از طریق  راه پله  واقع در قسمت هال نشیمن امکان پذیر است..در طبقه فوقانی این واحد مسکونی (همکف) سه اتاق خواب با کفپوش پارکت و پوشش دیوار اندود گچ و رنگ  ، حمام با سرویس فرنگی  دارای کف و بدنه سرامیک، فضای  رختشوی خانه و تراس  قرار دارد. .  سرمایش واحد با استفاده از کولر آبی و گرمایش آن بوسیله پکیج و رادیاتور تأمین می شود. این واحد مسکونی در زمان بازدید(بنا به اظهار) در اختیار  آقای حمید حسین  و خانواده ایشان قرار داشت. این واحد دارای کنتور برق اختصاصی و کنتور آب و گاز مشترک با دو واحد دیگر می باشد . انباری ها و موتور خانه در زیر زمین واقع شده اند. واحد مسکونی طبقه همکف  به صورت دوبلکس بوده که بخشی از آن در طبقه همکف و قسمت دیگر آن در طبقه اول اجرا شده است. این واحد  دارای سالن پذیرایی و آشپزخانه از نوع بازبا پوشش کف سنگ ، و پوشش دیوار اندود گچ و رنگ و ابزاز گچی می باشد .پوشش دیوار آشپزخانه سرامیک و کابینت آن ام دی اف با طرح چوب می باشد. این واحد مسکونی در طبقه همکف دارای سرویس بهداشتی فرنگی و روشویی با پوشش کف و بدنه سرامیک می باشد .همچنین در هال نشیمن شومینه گازسوز اجراشده است. این واحد دارای یک پله فلزی مارپیچ به انباری زیر زمین از قسمت مجاور آشپزخانه می باشد  همچنین دسترسی به طبقه فوقانی دوبلکس (طبقه اول) از طریق راه پله تعبیه شده در هال نشیمن مقدور میگردد .طبقه فوقانی این واحد مسکونی دارای سه اتاق خواب با پوشش کف پارکت و دیوار اندود گچ و رنگ  ، سرویس حمام شامل کابین  دوش ، روشویی و توالت فرنگی ، فضای رختشوی خانه و تراس  می باشد سرمایش واحد با استفاده از کولر آبی و گرمایش آن از طریق موتورخانه مرکزی  و رادیاتور  است. بنا به اظهار  در زمان بازدید خانم ربابه نیکومنش و خانواده در این واحد ساکن می باشند. این واحد دارای کنتور برق اختصاصی و کنتور آب و گاز مشترک با دو واحد دیگر می باشد . واحد مسکونی طبقه اول دارای هال و پذیرایی با پوشش کف سنگ و دیوارها اندود گچ و رنگ ، آشپزخانه باز با پوشش کف سنگ و پوشش دیوار سرامیک با کابینت ام دی اف می باشد  سرویس بهداشتی ایرانی به همراه روشو.یی و شومینه گاز سوز نیز در این طبقه وجود دارند . در هال نشیمن پله ورود به طبقه دوبلکس (دوم) اجرا شده است  در طبقه فوقانی این واحد مسکونی  حمام با پوشش کف سنگ و دیوار کاشی  و سه اتاق خواب با پوشش کف موکت  وجود دارد.. بنا به اظهار در زمان بازدید خانم میرخندان و خانواده ایشان در این واحد ساکن می باشند. سرمایش واحد با استفاده از کولر آبی و گرمایش آن از طریق موتورخانه مرکزی همراه با رادیاتور  تأمین می شود. این واحد دارای کنتور برق اختصاصی و کنتور آب و گاز مشترک با دو واحد دیگر می باشد . بر اساس مندرجات سامانه طرح تفصیلی شهرداری تهران ،ملک موضوع کارشناسی با شماره شناسایی  54852007 با آخرین ویرایش به تاریخ 1402/11/10 در پهنه R112  قرار دارد. 5- حدود رسیدگی و مسئولیت کارشناس گزارش کارشناسی ارائه شده محدود به بازدید انجام شده از محدوده موضوع کارشناسی و منطقه آن و صرفاً بر اساس مدارک مذکور در گزارش که جزء جدایی ناپذیر گزارش است تهیه شده است. بدیهی است مسئولیت هرگونه مدرک و مستند جدیدی که در مفاد گزارش و محاسبات آن تاثیر گذار بوده و پس از تقدیم گزارش به آن مرجع محترم ارائه گردد، به عهده کارشناس نمی باشد و حسب الامر مقام محترم قضائی گزارش کارشناسی قابل باز نگری می باشد . این گزارش کارشناسی با شرط بلا معارض بودن ملک و نداشتن هرگونه موانع قانونی در انتقال قطعی شش دانگ، عین و منافع و با فرض نداشتن هرگونه دیون و بدهی تنظیم شده است. شایان ذکر است رسیدگی به اصالت اسناد در حدود صلاحیت کارشناس نمی باشد. ارزیابی انجام شده جهت شرکت در مزایده بر مبنای قیمت های زمان کارشناسی بوده  و با عنایت به اینکه قیمت ها تابع شرایط روز می باشند، قطعاً هر شوک (افزاینده و کاهنده) مرتبط با بازار در آینده (دور و نزدیک) بر عدم قطعیت قیمت اعلام شده مؤثر بوده و انتظار تغییر قیمت در آینده کاملاً اجتناب ناپذیر خواهد بود. لذا با توجه به توضیحات فوق ارزیابی انجام شده بر اساس شرایط حاکم بر بازار و ارزش املاک در منطقه استقرار ملک پیشنهاد گردیده است. 6 - نظریه کارشناسی با عنایت به قرار کارشناسی صادره، تصویراسناد و مدارک ابرازی و توضیحات مذکور، موقعیت جغرافیایی و محلی ملک، عمر ساختمان ، شرایط تو پوگرافی و شیب بندی زمین محل وقوع ملک ، مشاعات، دسترسی، بر زمین و عرض ورود به ملک از  گذر اصلی (5.11 متر ) و جانمایی آن ، مشخصات ملک در سامانه طرح تفصیلی ، به همراه  سایر عوامل مؤثر در موضوع کارشناسی، بدون لحاظ هرگونه موانع قانونی و ثبتی وحقوقی وشرعی معاملاتی ویا موقوفه عام و یا خاص بودن آن و بدون در نظر گرفتن هرگونه دیون و بدهی احتمالی ملک به اشخاص حقیقی و حقوقی و کلیه ادارات و سازمانهای دولتی و خصوصی و بانک ها، بیمه و شهرداری ها، فارغ از انتساب مالکیت ملک به اشخاص حقیقی و حقوقی ، بدون در نظر گرفتن بازداشت های احتمالی (اصل و فرع) ، میزان و مبلغ روز شش دانگ عرصه و اعیان ملک موضوع کارشناسی به شماره (29812) فرعی از(116)  قطعه (132)  تفکیکی مفروز و مجزی شده از (3156) فرعی از اصلی مذکور ناحیه یک بخش 11 حوزه ثبت ملک شمال غرب تهران ، بصورت تخلیه از نظر اینجانب برابر با 690/000/000/000 ریال (ششصد و نود میلیارد ریال) معادل 69/000/000/000 تومان ( شصت و نه میلیارد تومان) برآورد و پیشنهاد می گردد. مزایده در تاریخ 1403/02/18 از ساعت    8  تا  12  بصورت  آنلاین (بر خط)  در سامانه  www.setadiran.ir    ( بصورت غیر حضوری)برگزار میگردد. (جهت شرکت در مزایده بایستی در سامانه مذکور ثبت نام شود.) برنده مزایده بایستی الباقی وجه مزایده را ظرف یکماه از تاریخ برگزاری با مراجعه به  سامانه فوق الذکر تودیع نماید در غیر اینصورت ده درصد  مبلغ واریزی پس از کسر هزینه های اجرا به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید خواهد شد. کسانی که تمایل به بازدید مورد مزایده دارند ظرف پنج روز مانده تا زمان مزایده به این اجرای احکام مراجعه نمایند.   واحد برگزاری مزایده  مجتمع قضایی عدالت تهران

شماره پرونده: 140168920005521240